越南工业房地产 的全景 | 工业房地产是越南房地产市场的两点。越南从农业经济转向工业与务经济发展的宏观因素，因此工业地产很受投资者的关注。工业房地产市场正在处于快速增长周期，租金高，出租率也很高。
目前，越南和世界上的COVID19 疫情已经基本控制。专家表示，发展工业房地产的基础会起色发展， 让越南跟其他国家相比带来更有竞争优势。
工业 房地产是什么？越南工业地产的发展进程如何？越南汯建房地产公司Blue Ocean Realty在以下跟各位
越南工业房地产 的全景 | 工业房地产或工业地产的概念
在越南， 工业 房地产或工业地产是指建设工业区，工业群的投资项目，投资开发商在这里投资建设的项目包括：仓库出租，厂房出租，都市-服务区，仓库出租，办公司出租以及工业生产要用到的工业用地。
使用工业用地的规定
根据2013年土地法第149条第二款规定：
国家把土地出租给经济组织，越侨，外资公司租赁土地投资开发工业区，工业群，加工区的基础设施。
土地可以按每年或一次性交付租金。针对每年缴纳土地租金的土地，跟国家租赁土地的承租者有权以每年付租金的方式出租土地;国家租赁土地的承租者有权以每年付租金或整个租赁期限内一次性付的方式出租土地
针对工园区，工业群，加工区础设施建设面积，国家免收土地租金。
越南 工业 房地产形成与发展进程的点
越南 工业 房地产市场已经经过59年形成与发展进程。截至2022年，越南全国共有335 个工业园区， 其中260工业区正在营业中， 75个工业区已经规划好。工业用地总面积大概100.000公顷多。出租率达 75% 以上。
1995年，越南加入东盟组织（ASEAN）。这件事宜被视为越南对外政策的主要基础，全面性开放区域一体化的新阶段， 在促进多方面贸易合作以及多方投资方面发挥了关键作用。
2007年01/11/11，越南正式成为世界贸易组织（WTO）的正式成员， 已带来给越南很多接触世界市场的机会，促进国内经济改革与增长，也促进贸易活动，投资活动以及金融自由化的。
Năm 2019 ngày 1 tháng 1 năm 2019 1,32%。
2019 6.6.2019欧盟关系中非常重要的一步，促进双方之间的贸易来往。
从以上协定中，越南将获得更多先进国家的科技交流与发展机会，吸引外商直接来投资，从出口低价值商品转向高价值商品出口转变。
也在2019年，在美中战争长期紧张之际，越南工业房地产迎来了很多新机会。随着工厂离开中国的浪潮，越南是他们的立项目的地。越南在北-中-南都集中发展工业区及重点经济区就看得出来越南的机会。
2021年， 尽管由于COVID19 疫情对越南大多数工业园区的影响，越南经济面临很多困难，但是越南2020 年相比增长了22.6 %。来自71个国家和区域的外资投资金达311.5亿美金，跟2020年相比增长了9,2%
Giai đoạn 2022-2023 của năm 2022-2023, các nhà lãnh đạo phải đối mặt với các thách thức của các quốc gia trên thế giới.
越南第一个 工业 区以及越南房地产的艰难起步
边和技术工艺区（边和一号工业区）被视为越南第一个工业区。边和一号工业区根据5月21日的第49/KT号法令在边和省三协社和龙平社成立的。边和一号工业区的总规划面积为367公顷。成立边和一号工业区的目的是为了把集中在西贡市的劳动力分散出来，减少人口密度，同时促进工业区发展， 为当地老百姓创造工作机会。
直到1975年，革命政府接管本工业区。刚解放阶段，本 工业 区只有38个工厂运作。吸引不到投资者的原因是人力资源不足，缺少投资金额，原材料稀缺，管理很弱，优惠政策没有。 。 。
1975 年年底，边和一号工业园区共有94家工厂，一共用120公顷，吸引了一千多工人。本工业区的活动变得比较热闹，投资行业比较丰富，如：机械，炼金，化妆品，生产日用品， 生产建材。 。 。
到了1986年， 当时国家主要集中发展农业以及轻工业。大多数工厂的规模都是中小型的。
要到1987年12/29/29 Bạn có thể cho tôi biết bạn đang ở đâu?新的问题，因为当时还在集权经济模式，官僚主义极重。
但是，也要三年时间，到1990年，外资才开始一滴一点投资到越南。1992年，日本NORMURA集团到越南考察市场，了解投资政策。对越南当时来说是一个黄金机会可以吸引NORMURA集权投资到越南海防市。结果，NORMURA集团已经下决定投资1.4亿美金建设153公顷的海防NORMURA工业园区。从越南改革时期以来，NORMURA工业区是第一个工业区成立的。
具有财政能力强的NORMURA集团， 现代基础设施系统的海防NORMURA 工业 区迅速建成。在本工业园区，投资开发商已经建设一个独立的发电站, công suất 55MW, 55MW, 55MW, 55MW, 55MW, 55MW, 55MW, 55MW, 55MW.但是因为租金高，投资开发商只优先吸引高技术行业，因此当时很少达到本工业区标准的投资者。
从成立以来，在头10年，因受亚洲经济危机的负面影响，因此海防NORMURA工业区需要很长时间才出租本工业园区总面积的50%。
海防市是越南 工业 区发展的前锋省市。刚开始阶段，虽然海防市具有交通方便的位置， 加上有海港，机场，高速公路，国道系统， 省政府也非常积极促进投资活动，但是在开始10年内几乎没有很多投资者进来。
从2016年起是越南工业房地产强劲发展阶段
越南北部 工业 房地产的纵观
越南北部 工业 房地产 市场具有很多吸引投资者的优势。完善、同步化和现代的交通系统让北部省份与越南和亚洲国家非常方便链接针对要从中国转移或扩大工厂的投资者， 越南北部是一个理想选择。
越南北部一共有25个省市，共有已经运营中和正在建设中的 238个工业区，工业群。总出租工业用地面积是63,500公顷， 其中广宁省的工业用地面积是做大1.13万公里，占北部总工业面积的18%。北部工业地的出租率平均达87%。
北部有5个发展工业的主要省市， 包括： 河内市，海防市，北宁省，广宁省和兴安省，总面积为将近30,000公顷， 其中海防市是工业最发展的地区。
海防市克服好发展 工业 园区的种种障碍之后，已经吸引了世界上大多数大品牌投资者来海防市投资。因此，已经改善了海防市的基础设施和物流服务，创造很多新行业，新产品，为海防市和越南经济增长做出了重要贡献， 每年向国家基金付了数百万亿越南盾以及数亿美金。
越南北部的外资吸引开始发展。 2016年， 海防市吸引外资总金额达28.8亿美元，是全国第一名。 2018年，海防FDI企业缴纳了1.9亿美元税金，国内企业缴纳了15,350亿越南盾税金。累积到现在， 海防市已经吸引了352个外资案件，总外资投资金额达148亿美元。
除了海防市，在这几年来， 北宁省是北部重点经济区的龙头省份。北宁省的工业区面积为5,797公顷，2021年的出租率达99%。 2021年， 北宁省也是拿到最多新批准成立工业园区的省份，有5个工业区准备成立。
从2019年以来， 越南北部的工业不断强劲发展。河内的工业用地几乎都耗尽了。海阳省，北江省，永福省，海防市，北宁省的工业用地面积增加了20-30%。
越南南部 工业 房地产的纵观
越南南部的工业地产市场是越南最古老的， 一共有17个省市， 其中胡志明市以及附近省份是全国经济发展最活跃的地区。整个南越共有约400个工业区，工业群，总规划面积近109,000 公顷。
在南越， 工业 用地面积主要来自胡志明市，平阳省，同奈省，隆安省，头顿，一共超过25,000 公顷。出租比率平均达89%。
平阳省目前是全国第三个吸引外资最大的省份（仅次于河内市及胡志明市）。目前， 平阳省共有29个工业区，已经吸引了2,300个投资案件，总投资金额达227亿美元， 占平阳省全省投资金额的68%。平阳省具有工业园区集中密度高， 出租比率很高，达99%。根据规划， 平阳省会再有5个工业区，规模2,050公顷，把全省工业地面积达14,500公顷， 占越南南越总工业面积的13%。
另外， 同奈省具有优越的自然优势，很少有台风，淹水， 又靠近胡志明市，接近机场， 加上完整的国道、高速公路系统。同奈省有32个规划工业区，其中31个工业园区已经运作中，出租比率达80%。
越南中部 工业 房地产的纵观
越南中部共有14个省市，其中清化省，义安省和广南省是集中工业区最多，也是本地区的大都市区。整个中部规划约260个工业园区和工业群， 总规模62,800公顷。其中， 清化省工业地面积为12,100公顷，占本地区工业地面积的19%。
中部地区的 工业 地房地产 发展速度慢于越南南部和北部地区。因此，在本地区还有很充裕的土地空地，而南部及北部的工业土地供应量逐渐稀缺。中部地区具有海港体系密集， 人力资源丰富，地租价格便宜， 因此将来，越南中部的工业地对投资者越来越有吸引力。
目前，中部地区的5个重点省市之工业用地供应主要来自清化省，义安省，广南省，广义省及平顺省， 占越南中部总工业用地的60%， 出租比率达67%。中部地区的工业主要发展有关食品加工业，重工业，油气和能源。中部地区也是生产传统轻工业如纺织缝纫工业，木头家具，鞋类和金属的中心。
在一些省市工业区无定向地发展
1997年04月04日，政府发布了有关工业区，出口加工区，高技术区的规制之第36/CP号法令之后，许多地区一起拼建设工业区。在1992-1997年之间，全国只有约40个工业区。到1997年年底， 全国建立了近百个工业区。虽然， 投资计划局都宣传及建议： 在建设新的工业区之前, 旧的工业区要出租50% 以上才能成立新的。但是，在各个地方，工业区还是如雨后春笋地出现，结果造成环境污染以及数百个“预定工业区案件”的现象和书签公顷田地被征收。
当时， 很多外国企业利用越南投资优惠政策， 就把落后的生产线引进到越南来投资。获得投资许可证之后，外国企业就用工业土地红皮书拿去银行借钱来实施投资案件。不久之后，这些外国企业就在无人知晓的情况下离开了越南，留下一大堆生锈的设备以及巨额债务。
直到2005年，总理签发了第1387/ QĐ-TTg号决定书之后，要求停止32个省份所颁发的违反中央规定的激动措施。各个工业区收到严格地管理控制。环境污染问题也被更严格地检查监督。
全国快速重建走向绿色–清洁–现代的工业区
工业 区大量发展的现象造成了严重环境污染问题。根据自然资源与环境部统计，具有集中污水处理系统的工业区只占66%。很多工业区，虽然已经运行投产但是没有建设污水处理系统， 或者已经建设好但是不运营或运营效果很低的。因此，工业区每天排放超过100万立方米的废水中，有超过70%没有经过处理二直接排放到环境中。没有经过处理的水污染，空气污染以及危险废物正在威胁着老百姓的健康和生命。因此， 越南工业区要转向绿色-清洁-现代的工业区是一个非常必要和紧迫的要求。
再说，在4.0革命强劲发展的背景下，当人事费用便宜，财源丰富等因素不再是越南竞争优势时，越南需要重建工业区，工业群，为了满足日益增长的投资规模案件，现代技术案件以及坚固永续经营的案件。越南非常积极加快建设绿色-清洁-现代的工业区， 专业工业区，减少综合工业区。
从2014年以来，越南开始试点建设从传统 工业 区模型转到生态工业区模型。一系列投资基金以及房地产投资开发商正在寻找投资机会，想要把投资金额投入绿色工业基础设施，以迎接在越南日益迅速增长的生产，物流和电子生物的投资金。
目前， 绿色工业区发展是越南房地产的必然发展趋势，也是近几年来吸引外资投资者投资越南市场的竞争优势。
越南政府已推出很多鼓励投资，使用可再生能源以及代替能源如：风电，太阳能，热电或水电…等一系列政策。
未来的 工业 行业会转向优先投资于制造领域， 高技术生产和更清洁的生产领域。这些工业行业具有更高价值， 例如生产电子零件，电子零件组装，制造业。 。 。
实际上，在决定投资到某一个工业区时，投资者都非常关心到工业区基础设施和生态环境。特别是出口企业，他们会更想要投资入生态工业区，因为他们的出口产品会容易经过货品检验以及关税壁垒。
2022年3月份，来自丹麦国家的LEGO儿童玩具集团已经选择平阳省VISIP III号工业区投资10.6亿美金建厂的案件。这是越南在吸引绿色技术和投资金的重要里程牌。 LEGO集团表示：选择平阳省VISIP III号工业区投资的原因是这个工业区满足他们对绿色工业的要求。平阳省VISIP III号工业园区的投资开发商也确认：本工业区会建设一个50公顷的太阳能农场，为向LEGO集团一样的投资者提供电力。
在气候变化，环境严重污染，自然资源逐渐枯竭的背景下， 特别是收到COVID19 疫情严重影响两年后，人们对生活和工作环境的意识更加保护，绿色消费的浪潮越来越流行。越南要走向循环经济模式，走向绿色工业生产是必然趋势，也是绿色增长战略中的重要环节。在发展工业中，绿色是必要条件， 有助于更好地控管和维持工业区的技术系统。
生态工业区的8个标准
工业 区基础设施必须遵守法律规定，浩湖环境和劳工
工业区的投资开发商以及各个投资企业要严格地遵守有关生产经营， 保护环境，保护劳工的有关法律规定。鼓励应用符合国际标准化组织（ISO）比奏准的智能生产还礼，环境保护系统。
工业区的基础设施要具有集权的服务项目
工业区的投资开发商要根据法律规定提供工业区里的齐全服务项目，包括：基本基础设施（水、电、电讯、消防、灭火、污水处理、废物处理。。。）以及有关服务项目。
清洁生产以及有效地使用自然资源
在工业区内至少有90% 以上的企业要有高效地使用自然资源和更清洁生产的意识。
在工业园区内至少有20% 以上的企业应用高效地使用自然资源和 生产高技术的改进解决方案， 以减少废物，环境污染物和再使用废物，废料。
具有绿化工程用地
一个 工业 区要根据建筑部的建设标准最少把总面积25%以上土地面积来为绿化种树工程， 建设交通系统和公共服务项目。
要有工业共生
在一个工业区内要实施最少一个工业共生。工业共生是在企业生产经营过程中优化投入和产出使用的合作活动。
工业区内有最少10%以上的企业有计划参加工业区的工业共生活动。
以个工业区要具有在工业区内为劳动建设社会工程，文化工程，体操工程的解决方案
具有环境保护监督管理机制
工业 区投资开发商和工业区里的企业要有配合措施来实施监控能源，水源，基本生产材料和有毒化学品的投入与产出的使用。
定期编制向当地工业区， 经济区管理委员会有关高效使用自然资源和监督工业区排放污水之年度成果报告。
实施公开环保报告
每年，工业 区基础设施投资开发商实向当地工业区， 经济区管理委员会实施公开环保，社会责任以及对社区的贡献之报告。这个报告也要在投资开发商网站公告。
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