投資越南不動產的規定 - 外資企業如何取得土地使用權

A．投資越南不動產的規定 – 越南土地管理體制

I． 投資越南不動產的規定 – 越南實行土地國有的土地所有權制度

– 根據越南《憲法》（2013年）第53條：“越南土地屬於人民所有，由國家代表人民對土地實施管理。

– 根據越南《土地法》第4條土地所有權：“全民所有的土地由國家代表所有者統一管理，國家依本法的規定把土地使用權交給土地使用者。」的規定，越南實行土地國有的所有權制度，國家代表全體人民對土地實施管理，根據法律規定將土地使用權交給土地使用者。

II．越南土地管理體制

第45/2013/QH13號越南《土地法》規定：越南政府負責配置土地資源，決定土地用途、土地使用權的期限、取得方式、流程、租金標準，核准並核發土地使用權證。

土地管理實行「橫向負責、縱向指導」的管理體制。越南政府設置自然資源與環境保護部，具體負責土地政策的製定、土地資源調查、重大項目用地的審批等；地方各級人民政府設立自然資源與環境保護廳（局），具體處理有關土地行政事務，上級土地管理部門對下級土地管理部門進行業務指導。

除政府土地主管機關外，也設置有「土地登記辦公室」及「土地發展基金」二個事業單位。

B．越南土地使用權

I．土地所有權與土地使用權

土地所有權是土地所有者在法律規定的範圍內，對其擁有的土地享有的佔有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有製的法律表現。

土地使用權是指國家機關、法人、非法人組織、自然人依法定程序或依約定對國有土地享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

第45/2013/QH13號越南《土地法》第3條第16款規定：土地使用權證，是由越南政府土地管主管部門頒發給土地使用者的，載明使用土地的基本信息，包括使用土地期限與目的，以及如有土地及其附屬資產、抵押等資訊的書面記錄；是國家確認土地使用者、土地和附屬住宅、其他資產所有人的法律依據。

II．工業用地使用權

越南《土地法》第10條規定，工業用地屬於非農業生產經營用地（包括工業區，工業群及出口加工區）。工業用地以工業區和加工出口區的土地為主，以工業區外的工業用地為輔。

越南政府為促進經濟發展，一直在大力發展工業園區和加工出口區，並於2018年05月22日頒布關於《工業區和經濟區管理》的議定（82/2018/NĐ-CP）。越南通訊社2019年4月24日報道，截至2018年底，全國共有326個工業園區及加工出口區，佔地總面積超過9.56萬公頃。其中，已經正式投入運作的有總面積達6.62萬多公頃的251個工業區。各工業區企業入住率達73.9%。由於勞動成本低、土地租賃費合理、企業所得稅率優惠等因素，越南工業不動產的吸引力高於地區的平均水準。

III．外資投資者使用土地的權利

越南《土地法》第183條規定，外國投資者成立的外資企業可向國家租賃土地用於投資項目，可按年支付租金，或一次性支付租金，並享有相應的權利。

一次性或按年交付土地租金的土地使用者的不同權利

a) 一次性交付土地租金的權益

越南《土地法》第174條規定：一次性交付土地租金的承租方享有下列權益：

（1）轉讓土地使用權和地上附著物。

（2）轉租土地使用權和地上附著物。

（3）將土地使用權和地上附著物進行抵押。

（4）以土地使用權及地上附著物進行出資、與其他外資公司合作生產、經營。

b) 按年交付土地租金的權益

越南《土地法》第175條規定：按年交付土地租金的承租方享有下列權益：

（1）轉讓地上附著物，受讓人依法可繼續租用土地。

（2）以地上附著物進行抵押。

（3）以地上附著物出資。

根據上述規定，一次性交付租金的土地使用者有權轉讓、轉租、抵押、出資土地使用權和地上附著物。按年交付土地租金的土地使用者轉讓、抵押、出資的權利僅限於地上附著物，且越南銀行一般不接受按年交付租金的土地使用者的抵押貸款申請。

IV．越南土地用途分類

1.越南土地分類

越南《土地法》第10條規定：根據使用目的，越南土地分為：

– 農業用地；

– 非農業用地；

– 未利用的土地三類。

2.越南政府決定土地分類（用途）

越南《土地法》第14條規定：國家根據使用土地規劃與計畫決定使用土地的目的，並允許改變使用土地的使用目的。

C. 越南土地使用權來源、期限及取得的前提條件

I、越南土地使用權的來源

越南土地使用權來自國家

越南《土地法》第17條規定：國家依照下面的形式把土地使用權交給土地使用者：

1.決定交付土地使用權，收取或不收取土地使用費。

2.接受土地使用者依年度交租金或一次性交租金。

3.認可土地使用權。

越南《土地法》第53條規定：國家有權機關可依法規定把正在有人使用的土地交給或租給其他人。

II、越南土地使用權的期限

越南《土地法》規定，越南政府出租土地期限為50年（特殊情況下可為70年）。

外國投資者在土地租賃期限屆滿後，仍需繼續租賃土地的，應至少提前6個月向所在地的省級自然資源與環境保護區提交書面的延期申請。

D．外國投資者如何取得土地使用權

I. 外國投資者取得越南工業用地使用權的前提條件

根據越南《土地法》第183條規定，外國投資者如果想取得越南土地使用權，應首先有投資項目，且須在越南投資成立外資企業，外國投資者本身不能直接獲得越南土地使用權。

外資企業可為獨資子公司、合資企業，外資企業的具體形式由外資投資者自行決定。

II、外國投資者取得越南土地使用權的方式

1. 向越南政府租賃土地

越南內資公司與外資企業皆可基於農業、商業和生產製造等投資項目需要，向越南政府租賃土地。

2. 向其他土地使用權人購買或轉租土地使用權

向土地使用權人購買或轉租土地使用權，包括向工業區、出口加工區，工業群或高科技區開發商，或其他擁有土地使用權人購買或轉租取得土地使用權，這種方式最簡單、直接、有效。包括：

購買和轉租所獲得的土地使用權的土地用途、期限、租金交納方式（年繳或一次性付款的方式繳納土地租金）與轉讓方、轉租方一致。
如果從工業區、出口加工區，工業群或高科技區開發商購買或轉租取得土地使用權，可能還需要繳交一定的基礎建設費、管理費等費用。

上述購買指取代原土地使用權人，取得其名下全部面積、全部期限內的土地使用權方式；轉租指在不改變原土地使用權人的情況下，取得其部分土地或部分期限內的土地使用權方式。

3. 以出資方式取得土地使用權

越南《土地法》第174條規定，一次性支付租金所獲得的土地使用權可以出資。據此，外資投資者可以透過與擁有土地使用權的越南企業共同出資設立新公司的形式，獲得土地使用權。

4. 以購買越南公司股權或受讓土地使用權及地上財產的方式取得其名下的土地使用權

收購越南企業部分或全部股權或受讓土地使用權及地上財產，從而間接取得越南企業名下的土地使用權。

5. 其他方式

除了上述的四種方式外，還可以透過交換、拍賣等方式取得土地使用權。

E. 外資企業取得工業土地使用權取得的流程

I. 外資企業在越南購買，出售和投資工業用地的法規

在越南建立工廠，投資方有兩種出售工業用地的渠道，你需要了解:

購買工業用地

直接與工業區的管理部門聯繫
透過當地正規不動產仲介公司聯繫引薦

租賃現有廠房

工廠租賃主要基於來自本地不動產仲介公司的信息最為豐富。但是，也有必要請法律顧問進行確認，以弄清相關限制，以避免不動產仲介公司未提及不必要的風險。

II． 越南工業土地使用權取得的流程

土地使用用途、取得方式不同，取得越南土地使用權的流程也不同。以下我們介紹一個越南工業用地使用權取得的一般流程，可作為其他方式取得越南土地使用權的參考。

1. 工業地考察、選擇標的土地

2. 簽訂土地使用權原則合同和付定金

3. 委託專業機構對目標全及目標土地進行盡職調查

4. 申請投資許可證及企業登記証。 開投資賬號。

5. 簽訂正式土地使用權轉租合約。 根據進度付款

a. 確定土地使用權轉讓價款及支付幣種、支付方式

b.確定稅金和轉讓過程中各項費用的承擔主體和支付方式

c.確定外資企業設立相關事項

d.確定土地使用權證及其他相關資料、土地移交時間及交接手續。

e.確定雙方的權利義務，違約責任的內容。

f.確定爭議解決的管理法院或仲裁機構。可以選擇中國法院、中國仲裁機構，或香港、新加坡的仲裁機構，越南的仲裁機構處理雙方之間的爭議。

g.確定合約其他條款內容。

6. 交地

7. 申請土地使用權裝，環保， 建築許可證

8. 該廠房及投產

G．外資企業取得辦公室的流程

外資企業應如何取得營運所需的土地？

在申請設立外國投資企業需要提交辦公室/土地租賃合約。因此，在提交企業設立申請時，應事先找到合適的辦公室/土地。
外資企業可以透過以下兩種方式取得營運所需土地使用權：

a) 向政府或政府許可的其他出租人承租土地：

外資企業如果直接向政府承租土地，可選擇每年支付土地租金或一次付清。若採用每年支付租金，外資企業僅有權使用土地並移轉附隨土地的資產，但不得移轉、分租或抵押。
相對的，若一次付清租金，則外資企業有權將土地使用權及附隨土地的資產移轉、分租（僅適用於不動產開發的外資企業）、捐獻、抵押、擔保。如果向政府許可的其他出租人承租土地，外資企業可向從事工業區基礎設施開發分租業務的當地或外國組織分租工業區僅供租賃的土地。

b) 接受合資聯營的越南合夥人以土地使用權作價入股：