物流倉庫 和在越南租用倉庫的經驗 | 如今， 倉 儲已成為影響企業經營的重要因素之一。 隨著技術的進步，倉儲也在快速增長和多樣化。 由於國民經濟、製造業和電子商務部門的發展，越南的物流業正在經歷顯著增長。 根據領先的物流和運輸服務提供商Agility發布的2022年新興市場物流指數報告，越南在前50名國家中排名第11位。 在東盟國家中，越南僅次於印度尼西亞和馬來西亞、泰國，領先於菲律賓、緬甸和柬埔寨。
據精算師估計，從 2021 年到 2026 年，越南的運輸和物流市場預計將以 7% 的複合年增長率增長。 越南政府鼓勵製造企業，通過建立工業園區和經濟區來吸引投資。 因此，儘管受到大流行的挑戰，但由於自由貿易協定（FTA）、經濟增長、國內生產和消費，該行業仍然蓬勃發展，而電子商務的蓬勃發展為該行業帶來了真正的機遇。
I. 在越南 倉 庫和物流業的特點
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越南倉庫特點
根據工貿部的報告，越南的倉庫系統分佈不均。 具體來說，70%以上的倉庫面積分佈在南方經濟中心。 它與高速公路和內河港口、海港和國際機場系統緊密相連。 南部地區地理位置便利，靠近香港等地區的物流中心，在工業領域一直引領越南市場。 由於零售商、3PLs 和製造商的高需求，該地區的倉庫租金預計將進一步增加。
在北部省份，貨物倉儲系統將主要集中在河內和沿海城市，尤其是海防。 北方越來越受到外商的關注，如果目前倉庫供應仍然有限，近期租金將上漲，空置率將大幅下降。 通過分析河內、海防和北寧的市場案例，解釋上述北方預測的基礎。 作為北部地區的中心，河內在工業園區和物流的發展中發揮著重要作用。 在新計劃中，河內將重點發展高科技產業，包括信息技術、軟件、數據中心、自動化……以及相關產業，包括倉庫和企業物流。 因此，倉庫和物流服務將集中在城市周邊的集群中，擁有大量廉價土地儲備，並與北寧、海防、永福等北部工業中心緊密相連。 因此，倉庫市場將以更好的產品如配送中心、自動化和高品質倉庫作為連接河內市場的連接點來發展。
提供倉儲服務的公司主要有：
+ 南部地區：西宮新港、豐樹、Sotrans、Gemadept、Vinafco、DHL、YCHProtrade、Damco、Transimex、IndoTrans、Draco…
+ 北部地區：Vinafco、西宮新港、豐樹、Draco、IndoTrans、…
此外，儘管經濟波動，倉儲需求仍將繼續強勁增長。 究其原因，製造業企業活動趨於加緊，個人消費需求也穩步增長。 另一方面，預計未來幾年倉庫租金也將以每年約1.5%至4%的平均速度增長。
目前，許多企業都很難找到位置。 工業區和物流區，尤其是河內等大城市周邊，入住率很高，有些地方接近100%。 工業地產的供給已經不能滿足企業的發展需要。
- 越南物流業的特點
過去幾年，物流是經濟整體結構中重要的服務業。 物流鏈的運作貫穿生產過程的各個階段。 從商品生產階段到商品送達收貨人，都有物流行業的出現。 物流不僅是一個獨立的行業，它還與許多不同的行業直接相關，例如：運輸、倉儲租賃、進出口服務、海關服務、稅收、保險、銷售……
據越南物流商業協會（VLA）稱，近年來越南物流業的增長率達到了14%-16%左右，規模約為40-420億美元/年。 參與物流市場的有約3000家國內企業和約25家全球領先的貨代集團，以多種形式開展業務。 目前，許多跨國物流服務提供商在越南運營，大牌如：DHL、FedEx、馬士基物流、APL 物流、CJ 物流、KMTC 物流…… 特別是最近電子商務和電子物流出現了爆炸式增長。 世界和越南電子商務的變化推動越南物流業更專業、更有效地改進其服務交付方式。
外國物流企業在越南以多種形式經營，尤其是在提供具有發達國家現代和專業技術水平的第三方服務——3PL方面。 甚至，一些企業在電子商務發展和現代、高效、專業的供應鏈管理的基礎上，正在逐步推行4PL和5PL模式。 此外，國內物流企業也在不斷發展，提供更多元化、更全面的物流服務。 從大多數只能提供物流鏈中的部分服務的地方來看，迄今為止，國內物流企業已經獲得了托運人更高的信任度。 據VLA統計，目前高達52.8%的貨主選擇國內物流公司。
然而，目前越南物流業尚未充分發揮其潛力，參與者大多為中小企業，提供低附加值服務。 據統計總局稱，越南的物流企業以小型和超小型為主。 其中，在34249家經營企業中，41.4%的企業為5人以下的微型企業； 53.74%的50人以下小企業； 4.12%的企業為中等規模，員工不足300人。 大型企業數量僅佔0.7%。 在國內市場競爭激烈的同時，外企協調的市場佔比較低，但佔營收的75%左右。
II. 在越南發展倉儲和物流業的機會
越南一直是全球供應鏈中的重要生產中心之一。 特別是在紡織、電子芯片和汽車領域。 不僅如此，越南在美國供應鍊和生產中的作用也越來越重要。 蘋果、英特爾、福特、通用電氣、百事可樂、可口可樂、耐克、微軟、花旗集團、寶潔…
此外，生產來源多元化和將生產移出中國的趨勢使越南成為潛在的替代地點。 許多美國大型企業，如穀歌、微軟和蘋果，都傾向於將生產轉移到越南
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越南倉庫發展機會
以前，倉庫以個體形式存在，規模小，僅服務於每個業務的需求。 今天，攜手合作的企業或行業領導者投資大型倉庫，將多個倉庫功能集成在一個稱為物流中心的樞紐中。 此外，通過信息技術和自動化加強治理。其次，企業將綠色物流即可再生能源應用於物流中心和倉庫的管理和運營。
最近，越南的房地產市場記錄了國際標準的現成倉庫數量的增加。 具體而言，倉庫在高度、樓層噸位和貨物裝卸面積等方面均按照國際標準建造。 此外，開發商注重為電子商務和多行業租戶配備冷庫、綠色和可持續設施、高層倉庫的大型備用電源系統。
工業區和物流區，尤其是河內等大城市周邊，入住率很高，有些地方接近100%。 工業地產的供給已經不能滿足企業的發展需要。
看到電子商務和工業生產需求飆升帶來的機遇，投資者，尤其是外國投資者，在土地資金日益稀缺的情況下，在緊鄰主要經濟中心的關鍵地點積極尋找大型倉儲項目。
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在越南發展物流服務的機會
越南被認為是物流服務業發展的潛力和有吸引力的市場。 物流是國民經濟總體結構中的重要服務業，對全國乃至各地經濟社會發展發揮著支撐、聯繫和促進作用，為提高經濟競爭力作出貢獻。 具體而言，道路交通基礎設施、機場、海港、倉庫、商業基礎設施、物流中心等體係不斷向大範圍、廣範圍擴展。 與此同時，配套服務也及時響應了市場的多樣化需求。 出口貨物的通關程序和時間也得到顯著改善。
近年來，完善法律法規的工作受到了政府的重視。 越南深化國際經濟一體化的現實，特別是新一代自由貿易協定（FTA）的實施，需要適當的法規，創造有利條件，促進物流服務業的發展，促進國內投資和國際合作。 2017 年 2 月 14 日，總理髮布第 200/QD-TTg 號決定，批准了到 2025 年提高競爭力和發展越南物流服務業的行動計劃。 該法令的頒布全面涵蓋了物流服務，將國際物流承諾納入到 2025 年提高競爭力和發展物流服務的行動計劃中。 這是與物流服務業相關的體制改革邁出的新一步，也是對越南物流服務投資和發展的具體規定。
此外，可達性是物流業的先決條件。 不僅在生產階段，運輸過程也將決定供應鏈的成敗。 企業將找到交通基礎設施完善的地點來設立工廠和倉庫。 因此，將貨物運送到服務於出口活動或向國內大型市場供應產品的港口/機場將更加方便。 因此，交通基礎設施的建成將為越南物流業的發展創造槓桿作用。
III. 影響越南倉庫規模和分佈的因素
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地理位置
地理位置優越，進出口活動、貨物周轉、倉儲或運輸方便，節省成本和時間。
- 現代和同步的基礎設施
只有當海運、公路、空運和鐵路運輸系統以同步和現代化的方式投資和發展時，倉儲服務才會增長。
- 人力資源和專業知識
倉庫管理、保安工作、倉庫操作員、運輸人員、貨物進出口人員……都是重要和必要的。 當有豐富的人力資源系統和合格的員工時，倉庫的控制、運營和管理質量就會很好，新的倉庫系統就可以從中發展起來。
- 電子商務和信息技術蓬勃發展
在這個時代，我們的生活受到互聯網的強烈影響。 電子商務越來越流行，越來越多，因為消費者越來越忙，沒有時間移動，所以他們更喜歡選擇網上購物。 從那裡開始，通過電子商務網站訪問商品的能力變得更加簡單。
IV. 物流業在發展中的作用
倉儲只是企業有效的物流管理系統的一部分，但沒有倉儲系統，企業很可能會面臨各種問題。倉儲活動直接影響到企業貨物的儲存和管理。良好物流中的倉庫管理有助於企業：
– 降低商品的生產、運輸和配送成本。
– 通過管理貨物損失、經濟和高效地使用倉庫設施來節省流通成本。
– 保持現貨供應，隨時為客戶服務，提高客戶滿意度。
– 有助於在正確的時間和地點交付。
– 有所作為，提高企業的競爭地位。
– 幫助企業徹底、妥善地管理貨物。
V. 越南倉庫租賃經驗
目前，市場上有許多倉庫出租單位。 但要以合理的價格找到並租用適合企業需求的信譽良好的優質倉庫並非易事。 在尋找倉庫出租時，您必須仔細考慮。 那麼如何快速找到信譽良好的安全倉庫呢？ 倉庫如何適應企業的商業模式並優化成本。 下面，藍海總結了成功租用倉庫的客戶分享的經驗，發給讀者參考。
- 根據企業的倉儲需求確定租用的倉庫類型
您需要根據租用倉庫的需要，根據租用期限、租用形式、貨物的大小或重量、貨物的性質等，確定合適的倉庫類型。
- 倉庫搜索和質量倉庫篩選
上網搜索專業倉庫租賃公司的網站非常重要，比較報價、比較服務、位置、描述倉庫的現狀……是一項非常重要的工作。 通過研究和篩選出租單位，它將幫助我們快速找到合適的倉庫。
- 在聯繫顧問之前準備好必要的問題為確保您收到選擇倉庫所需的所有信息，在致電或開會討論之前，您需要準備好企業感興趣的重要問題。在要問的問題中，您不禁要問以下問題：
– 倉庫是否完全符合安全標準？例如：防火、防護、監控系統、施工質量。
– 位置方便嗎？例如：交通堵塞、禁止停車、集裝箱進出、人行橫道、機場附近、海港、碼頭和公交車站。
– 溫度和濕度是否穩定？對於食品、食品等需要在適宜溫度條件下儲存的產品，問這個問題是很有必要的。
– 租一個倉庫的費用是多少，如何計算 每個租用的單位會有不同的計算，所以要仔細詢問他們是按m2，按貨物體積，立方米還是按cell計算的。
– 是否有任何公用事業和服務，費用是多少？租用倉庫時，企業需要裝卸貨物、起重機、叉車、包裝、沖壓等公用事業。
– 有送貨服務嗎？租用倉庫時，這項服務非常重要。如果出租單位有這項服務，那就方便多了。
– 是否有任何額外費用？主動索取租賃時產生的一切費用，包括申報費、托盤、進出口服務費等。
– 進出口手續有哪些，有什麼費用嗎？為保證倉儲和進出口活動的方便，請把流程和程序問清楚，看是否方便快捷。
– 工作時間？應優先考慮加班的倉庫
– 促銷、折扣？需要充分利用好處
– 如何管理貨物？自營或支持租賃單位，如何管理出入庫，如何上報…
– 付款方式？付款方式、付款時間、押金及押金處理、逾期付款處理…
– 保險單，出租人的賠償？當有風險、損失、損壞……如何處理
– 續租或終止租約的程序？
– 我可以先看看庫存再做決定嗎？在決定租用倉庫之前，您必須先要求參觀倉庫以評估現實
4. 參觀倉庫
這是一項非常重要的工作，因為廣告和現實往往是不同的。 參觀不僅是為了了解倉庫的現狀，還可以具體了解交通、距離、水電、員工服務態度等。 如果在旱季去看，需要向周圍的人詢問倉庫區的水淹情況。
5. 仔細檢查出租人的法律文件：
出租人必須在營業執照上擁有倉庫租賃業務。 此外，還需要有消防證明、施工許可證等。
6. 決定選擇倉庫時的注意事項
除了安全、安全、位置、交通等因素外，價格始終是首要考慮的因素。 因此，便宜的租金未必是好事。 您需要仔細了解租賃價格和相關的服務價格，從而計算實際的總付款額。
7. 仔細閱讀倉庫租賃合同及約束條件。
倉庫租賃合同必須具備所有內容和形式，並應特別注意仔細談判：
– 租金和其他類型的產生價格（如果有）
– 租賃期限、延期和付款方式。
– 年度價格上漲幅度。 正常情況下，前2年租金穩定，第3年起按市場價格上漲，但不超過5-20%，視協議而定。
– 到期前清算時的存款和處理。
– 出租人對貨物的責任是什麼？
– 損害、損失或火災、自然災害等的賠償責任。
– 對租賃期間貨物的安全和保障的承諾
以上是關於租用倉庫和物流服務的一些信息和經驗。 希望這篇文章能夠幫助讀者更輕鬆地了解如何訪問和租用倉庫。 要了解有關此問題的更多信息，以及有關倉儲領域的更詳細建議，請聯繫 Blue Ocean Realty 並提供以下信息：
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