越南土地使用權 : 外國投資者在越南投資的法律

越南土地使用權 : 外國投資者在越南投資的法律

越南土地使用權 : 近年來,隨著中國製造業成本的上升,越來越多中國製造業企業在越南投資設廠、將產業轉移,這一趨勢在中美貿易摩擦的大背景下更有加強之勢。 土地是外國投資者在越南投資設廠時特別關心的重要議題.

關於越南的土地制度很多外國投資者想要投資越南不動產時不是很了解,同時也不知道越南的土地是否可以購買。 爲了為外國投資者可以詳細了解越南土地方面的相關法律規定,我們BLUE OCEANREALTY公司以這份文章總結專案經驗,對越南土地制度做簡要介紹,希望對想在越南投資的外資企業有所幫助。

A.  越南土地使用權 – 越南土地制度簡要

1. 土地所有權

越南1987年推出首部《土地法》,1993年推出第二部《土地法》,1998年對第二部《土地法》進行修改補充,2001年繼續修改補充,2003年頒布第三部 《土地法》。

越南現行土地法規定,土地所有權屬於國家,不承認私人擁有土地所有權,但集體和個人可對國有的土地享有使用權。 國家統一管理土地,制定土地使用規章制度,規定土地使用者的權利義務

2. 土地使用權

越南法律不承認私人擁有土地所有權,但國家可以將土地劃撥或出租給個人或實體(此外,越南國內主體可基於穩定使用某塊土地而獲得政府對其擁有該塊土地的使用權的承認)。 另外,需要使用土地的個人或是實體也可以透過土地使用權的轉讓、轉租、出資等方式取得土地使用權。

土地使用者通常會收到土地使用權證書,其中顯示了土地使用者對財產的權利。土地使用期限分為長期穩定使用和有期限使用兩種情況。 對於有期限使用的土地,其使用期限分為5年、20年、50年、70年、90年不等。

必須注意的是,依越南現行法律規定,外國投資者不能在越南購買土地,可租賃土地並取得土地使用權,使用期限一般為50年,特殊情況可申請延期,但最長不超過70年。

外國投資者對越南土地與地上財產之所有權:

​如外國投資者欲成為「土地使用者」,並接受越南政府分配、租賃或承認持有土地使用權證書,須在越南建立「外資企業」,才有機會被授予土地與地上財產之所有權與準所有權權益 。外資企業可為獨資子公司、合資或越南公司主要股東,外資企業型態取決於投資人所考慮進行之投資型態。

3. 土地管理機關

越南的土地管理機關,在中央層面,越南政府作為最高行政機關,決定各省、直轄市土地使用規劃,以及國防和安全用地規劃,負責配置土地資源。 在中央層面,具體履行土地管理職責的機關為自然資源與環境部下屬的土地管理總局。

在地方層面,各省、縣和社的人民委員會在職權範圍內行使土地管理權。 在地方層面,具體履行土地管理職責的機關為各級人民委員會下屬的自然資源與環境管理部門。

B. 土地使用權能

在土地使用權期限內,土地使用人擁有轉讓、租賃、轉租、捐贈和抵押土地使用權的權利,並可以將土地使用權作為資本進行出資。

如果使用國家以不徵收土地使用稅的形式劃撥的土地,土地使用者不得交換、轉讓、贈與、出租、抵押土地使用權以及將土地使用權作為資本進行出資。國家收回土地時,其無權獲得補償。

土地使用人將土地使用權轉讓、捐贈、抵押、作為資本出資或使用土地和土地附著資產的,與其相關的合約必須經過公證或認證。 關於土地使用權的繼承或使用土地和土地附著資產的文件,必須根據民法進行公證或認證。 除此之外的其他與土地相關的交易,可依當事人的要求進行公證或認證。

在越南法律下,公證和認證的實施機構和證明的範圍有所區別。 簡單來說,公證由持牌公證處進行,證明交易的法律效力和真實性(主要是簽名的真實性)。 認證由區級司法部門或社區級人民委員會進行,證明簽名的真實性、簽名的時間和地點。

C. 土地使用稅與土地租金

(1) 土地使用稅

經國家劃撥形式取得土地使用權的,必須繳納土地使用稅。 土地使用稅的計算依據為劃撥土地的面積或確認土地使用權的土地面積、土地用途、省人民委員會所製定的土地價格表。

(2) 土地租金

經國家出租形式取得土地使用權的,需要繳納土地租金。土地租金的計算依據為所租賃的土地面積、土地租賃的期限、土地租賃的單價以及土地租賃的類型(包括在整個租賃期內按年支付租金或一次性支付全額租金)。

D. 外資投資企業取得土地使用權的方式

外資投資企業在越南投資,通常可以透過下列方式取得土地使用權進而使用土地。

  1. 經越南政府分配取得土地使用權

據現行規定, 越南政府僅對外資企業提供有限的土地分配。

外資企業可憑藉經核發的投資登記證,經分配製度取得作為建造銷售或出租住宅之用的土地;此情況之土地分配效期上限 為50年,並同時受相應投資項目期間之限。 外資企業有權轉讓、租賃、捐贈與抵押經分配所得的土地,並有權將該土地使 用權作為資本投入合資公司。

  1. 經越南政府租賃土地取得土地使用權

外商投資企業可向越南政府承租土地,用於農業、製造及商業目的,包括基礎建設、飯店與度假村、出租住宅等。

土地租期上限為50年(具國家級重要性之項目為70年),並同時受相關投資項目期間之 限。 承租人可於租約期限內申請租期展延,然而延長的租期仍以原訂上限為限。

租金從租賃首日起算,有兩種支付方式,即在整個租賃期內按年支付租金或一次性支付全額租金。跟國家租土地的租金叫做原始土地租金。 外商投資企業選擇按年支付原始土地租金的,可以改變為在整個租賃期內一次性全額支付原始土地租金的形式,但用於確定土地租金的具體土地價格必須在批准變更為整個租賃期內一次性支付全部 租金形式的決定時,根據《越南土地法》重新確定。

按年支付原始土地租金或一次性支付全額原始土地租金的區別在哪裏?

取得一次性土地使用權証時會為承租人帶來更大的彈性。 一次付清原始土地租金的承租人有權轉讓、出租、捐贈與抵押土地使用權証,並得將土地使用權証作為資 本投入合資公司。

若是按年繳納原始土地租金的承租人無法享有一次性土地使用權証同等權利,其潛在權利僅限於轉讓、出租、抵押、出資土地的地上附屬資產,然而針對土地使用權証則並未享有上述權利。

  1. 跟投資開發商租賃土地

越南政府將土地出租給越南經濟組織、海外越南人或外資投資企業,用於工業園區、工業群、出口加工區基礎建設的建設及商業經營。

外資投資企業亦能向政府特許之當地或外資企業開發商分租特定開發區,例如:工業區、工業群,經濟區,出口加工區或高科技區。原始土地租金是以年繳還是一次性繳清的方式要看投資開發商配國家批准的繳交租金方式。

  1. 出資方式受讓土地使用權

對於外國投資者與越南公司組成合資企業的,越南公司可以將其土地使用權作為資本出資到合資企業。凡依越南企業法成立與註冊的越南實體,越南法律允許其在下列情況下,以土地使用權的價值進行出資:

  • 該實體已根據土地劃撥制度取得土地,並已全額付清租金;
  • 該實體已根據土地租賃制度取得土地(包括其他組織轉讓的土地使用權),並已全額付清完整租期內租金。

一旦土地使用權被作為資本出資到合資企業,合資企業則獲得與直接由政府劃撥或從政府租賃土地的土地使用權人享有相同的權利,合資公司可以轉讓、出租、捐贈、抵押土地使用權, 或將土地使用權作為資本投入其他合資公司。

  1. 經購買越南不動產項目或包含土地使用權之投資項目來取得土地使用權

外資投資企業經購買越南不動產項目或包含土地使用權之投資項目取得土地使用權,與轉讓該土地使用權之個人或組織享有相同權利。 此土地使用權的土地 使用形式必須為「國家租賃土地,並一次性支付完整租期內原始土地租金」。

在上述幾種方式中,在投資越南不動產時,投資者可以選擇以下任何一種方法, 但是從越南工業區租賃土地是最簡單,最直接的方式,因越南工業區開發商已經完成政府所有必要的文書工作和程序,也已向政府支付了土地費用。 在其他方式中,向國家租賃土地是最普遍使用的方式。

越南土地使用權 : 外國投資者在越南投資的法律
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