在越南購買公寓 需要了解什麼
I. 一、 公寓 及相關基本概念
- 什麼是公寓？
公寓 樓被理解為具有2層或更多層的房屋，其中建築物被分成許多獨立的公寓。 在每棟建築中，必須有共同的通道和樓梯。 公寓樓分為私有製和共有製等類別。 此外，家庭、個人和組織的公共基礎設施工程系統包括為住宅目的建造的公寓樓和為住宅、住宅和商業目的建造的混合用途公寓。 從生活方面來看，該公寓是數百戶居住的地方，他們是越南國民或居住在越南的外國人。
- 公寓 樓的共有和私有
對於一個普通的公寓樓項目，在投入管理和運營後，將存在03個主要主體之間的關係，包括：投資者-居民（通過管理委員會代表）-提供公寓管理服務的單位。 但是，在某些情況下，當投資者同時擁有公寓或商業和服務區的區域時，投資者也可以扮演與居民相同的角色（對於同時具有住房和商業和服務區的混合房屋項目）。 此外，不可能不提及另一個主體是用戶而不是所有者。是指在藉用、租用、租用和購買其他業主或投資者的公寓的交易的基礎上使用公寓的人。
目前，居住在公寓樓中的人口非常龐大。在居住公寓的過程中，出現了很多私人所有權、公寓樓共有所有權之間的糾紛…… 那麼，我國的住房法是如何規定公寓樓的私有和共有的呢？
公寓樓的私人所有權和共有權的確定，應符合2014年住房法的規定。具體如下：
- 公寓 樓的私有部分
– 公寓內的面積包括陽台的面積，附在該公寓的涼廊。
– 公寓樓的其他區域被確認為公寓業主的私人所有權。
– 附屬於公寓或附屬於私人擁有的另一個區域的私人使用的技術設備系統。
- 公寓 樓的共同所有權包括：
– 除第 2.1 節規定的私有面積外，公寓樓的剩餘面積；公寓樓的社區住宅。 – 承重結構的空間和系統，公寓樓共享的技術設備。 包括框架、柱子、承重牆、房屋牆體、公寓分隔牆、地板、屋頂、露台、走廊、樓梯、電梯、逃生通道、垃圾籠、技術箱、供電系統、供水、供氣、通訊系統、廣播、電視、排水、化糞池、避雷、消防等不屬於業主公寓私有的部分。
– 與該公寓樓相連的技術基礎設施系統，但用於公共目的或交由國家或投資人管理的技術基礎設施系統除外，根據批准的項目內容。
– 公寓樓區內不投資建設經營性或必須按批准的項目內容上繳國家的公共工程，包括公共庭院、花園、公園等設施。批准的住房建設投資項目。
- 公寓 面积多少才頒發紅皮書
憑藉便利的地理位置和物美價廉的優勢，越來越多的人選擇購買公寓自住。 但是，無論是公寓還是底層公寓，擁有住宅物業的所有權證書也非常重要，應該注意，尤其是對於公寓樓。那麼，該公寓需要多大面積才能發行紅皮書呢？
此前，2005年《住房法》還在生效時，公寓樓的最小面積為45平方米，但現在被2014年《住房法》取代時，該規定已被廢除。 根據 2014 年住房法和第 100/2015/ND-CP 號法令，公寓是在國家支持下為住房支持政策的受益人建造的房屋，稱為社會住房，最小面積限制為 25 平方米。 公寓為商品房的，商品房項目的公寓最小面積為25㎡。
- 50年產權 公寓 和永久產權公寓的區別
近日，住房法（修訂）大綱中關於50-70年公寓所有權期限的問題引起了公眾的關注。 可見，該提案自提出以來，眾說紛紜。 許多人認為現在不是限制擁有公寓時間的時候。 世界上也有許多國家對公寓所有權進行限時監管，以確保在不再安全時進行更換。 所以建設部的提議在短期內可能會引起心理，但這對於長期的發展因素來說也是一個積極的提議。
- 公寓所有權50年
50年公寓是指投資者交出後僅使用50年的公寓。 50年後，公寓土地將歸還地面，並移交給另一個項目或建造公共設施。 這是國家推出的這種公寓類型，以幫助避免投資者多年后土地浪費和土地使用效率低下的情況。
公寓所有權50年有兩種類型：
+ 公寓有50年的紅皮書：是具有永久所有權期限的公寓所有特徵的類型，但使用期限會在紅皮書中註明。 但是，在存在 50 年之後，如果公寓仍然可以使用，那麼紅皮書將繼續延長。
+ 根據租賃合同（如 condotel 和 officetel）的 50 年公寓：也擁有 50 年，但當租約到期時，它被視為終止且不予補償。
- 永久擁有的公寓
永久公寓是一種帶有永久粉紅書的公寓樓，其所有者將能夠長期擁有該公寓。 也就是說，客戶將無限期地擁有一本清晰、合法的紅皮書。 根據土地法規定，房屋老化50年後，業主將獲得1間社會住宅或一套新公寓的補償。
- 購買50年 公寓 和永久公寓時的注意事項
50年的公寓和長期永久的公寓都有自己的好處，所以購房者必須明確區分這兩種類型，以免出現不滿意的情況，造成金錢損失。
那麼購買擁有50年的公寓有哪些注意事項，擁有多長時間呢？
從法律上講，這兩種土地都是國家規定的50年劃撥建設用地，但客戶獲得的合法性和收益卻不同。
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內容 |
永久公寓 |
50年 公寓
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公寓50年租賃合同 （condotel và officetel 型類） |
| 期滿權利
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公寓樓退化重建後（50年），他們將獲得01安置率或01公寓建築補償。 | 50年後，公寓通常根據投資者的合同收回，不予補償。 如果公寓樓還在使用中，可以延長紅皮書。 | 50 年到期不予賠償。 |
| 用於銀行貸款 | 以抵押票據向銀行借款，購買時，銀行支持貸款。 | 需獲准向銀行借款，購買時，銀行將支持貸款。 | – 銀行貸款很難，買銀行的時候一般是不支持這種貸款的，如果支持，就是開發那個項目的銀行。 |
| 戶口登記 | 獲准辦理暫留和戶籍登記 | 獲准辦理暫留和戶籍登記 | 獲准辦理暫留， 不允許辦理戶籍登記 |
| 商業登記 | 不允許進行商業登記。 | 不允許進行商業登記。 | 允許進行商業登記。 |
| 價格 | 價格通常比 50 年的公寓高約 10-30%。 | 價格通常比永久公寓低 10-30%。 | 價格通常比永久公寓低 10-30%。 |
II. 公寓 保修費和公寓保修基金的規定
- 公寓 保修費是什麼？
公寓保修費在 2014 年《住房法》中規定如下： “公寓保修包括私人財產的維護和共享財產的維護。 公寓樓的業主負責維護私有部分，並出資進行公寓樓共享部分的維護。” 因此，公寓保修費是用於維護建築物中在使用過程中退化的共同所有物品的費用。
- 公寓 保修費的規定和計算
根據《住房法》第108條的規定：購房者、購房者、購房者、投資者必須支付公寓樓共用部分維修費用的2%。 這筆資金按稅前公寓總價值的 2% 計算（國家不對這筆費用徵稅）。
– 對於投資者出售或租賃購買的公寓樓內的公寓和其他區域，投資者必須支付公寓或其他區域價值的2%進行出售或租賃購買；這筆款項應計入房屋的買賣價款，由買方或租購人在收到交接時支付，並在買賣合同或租購合同中載明。 在收到房屋交接前，購房者或租購人必須按照規定向本合同規定的賬戶支付2%的維護費或向投資人轉入合同規定的賬戶。如果投資者不收取此費用，但仍將公寓或公寓樓內的其他區域移交給買方或租購人，則投資者必須支付這 2% 的費用。
– 對於公寓，公寓樓中投資者保留且在交付公寓樓並投入使用時未出售、租購或出售或租購的其他區域，除非該區域低於共同所有權，投資者必須支付公寓價值的2%，保留面積，這個價值是根據該公寓樓最高價格的公寓的售價計算的。
- 上交 公寓 樓共享部分的維護費用
收取此維修費時，投資者必須在越南經營的信貸機構開立支付賬戶，以便從公寓或房屋內其他區域的購買者、租賃購買者那裡收取維修費。開戶時，投資者必須註明賬戶名稱為公寓樓維修定期存款。
《住房法》第 108 條第 1 款：自公寓樓內公寓或其他區域的購房者、承租人收到資金之日起 7 日內，投資者負責將資金存入其賬戶。在越南經營的信貸機構的儲蓄賬戶管理該基金，並通知公寓樓所在省的住房管理機構。
自公寓樓管理委員會成立之日起7日內，投資人必須將包括存款利息在內的維修資金轉交管理委員會按照本法規定管理和使用，並通知省級房管部門；
如果投資人不交出這筆資金，公寓樓管理委員會有權要求公寓樓所在省人民委員會依法強制投資人交出政府。
- 使用和管理 公寓 保修費
使用公寓保修費的目的
《住房法》第108條規定，公寓維修基金只能用於公寓樓公共區域的維修，不得用於公寓樓的管理運營等用途。 需要拆遷的公寓樓，維修資金尚未用完的，在重建後用於支持安置或投入新公寓樓公用區域維修資金。
- 使用 公寓 保修費
公寓樓管理委員會負責按照每年公寓樓會議批准的維修計劃，管理和使用維修資金，用於正確的用途和正確的維修項目。 共用區域維修資金的使用，必須附有符合金融法律規定的財務發票、付款和結算，並且必須向公寓樓會議報告。
公寓樓管理委員會成員決定違反上述規定使用資金的，依照法律規定處理，必須賠償損失。
- 公寓 樓維修費用的管理與使用
– 建築物公共區域和公寓樓公共區域的維修資金應轉入公寓樓管理委員會設立的賬戶，按照第1條的規定進行管理和使用本條的。
– 業務及服務區公共區域維護經費，業務及服務區業主可自行管理和使用，維護本功能區公共區域。
III. 公寓 會議和管理委員會
因為小區是眾多業主的集合體，所以這個業主權利的行使不是單獨進行的，而是通過一個集體決策機制，即大會、公寓樓和管理委員會。
根據2014年《住房法》的規定，房屋移交後，業主的作用不再太大，包括負責辦理土地使用權證、土地附著資產證等手續。管理委員會，移交維修資金並與有關部門完成工程結算程序。
- 公寓 會議
公寓樓會議是公寓樓業主和用戶的會議。公寓業主和使用人可以委派代表或授權他人參加會議。
第一次公寓樓會議必須在公寓樓交付並投入使用之日起12個月內舉行，至少50%的公寓已經交付給買方。投資者持有且未出售或出售或租購）；逾期未交房50%的公寓，應在交房50%後召開公寓會議；
如本條規定的參會人數不足，自會議邀請通知所述會議召開之日起7個工作日內，投資人或業主代表應：公寓樓所在的鄉、區、鎮（統稱本鄉人民委員會）組織公寓樓會議；
公寓 樓管理委員會的任期為3年，任期屆滿時，管理委員會將在任期最後一年的公寓樓年度會議上重新選舉產生。或者董事會將在特別公寓會議上選舉產生。
- 公寓 管理委員會
2014 年《住房法》第 103 條第 3 款規定： “一個業主的公寓樓管理委員會按照自我管理模式或合作社管理委員會模式組織，具有法律地位，印章並行使第 1 條第 1 款規定的權利和責任。本法第 104 條。”
20套以下的公寓樓無需設立公寓樓管理委員會。
單體業主 公寓 管理委員會自獲得區級人民委員會認可以來一直運作。多業主公寓樓的管理委員會，其印章依法登記，並有依照本條例規定設立的賬目，其管理委員會得以運作。
- 對 公寓 樓管理委員會成員的要求
3.1 管理委員會成員包括：
– 公寓樓管理委員會由01個委員會長、01個或02個副委員會以及公寓樓會議決定的其他成員組成。
– 公寓大樓管理委員會由01個委員會長； 集群內各樓組織召開會議，任命01名或02名代表為副委員會，其他成員由公寓樓會議決定。
3.2 對 公寓 樓管理委員會成員的要求
– 對於有多個業主的公寓樓，公寓樓的管理委員會成員必須是當前使用該公寓樓的業主； 對於單一業主公寓樓，管理委員會成員是該公寓樓業主和當前用戶的代表。 公寓樓管理委員會成員為無犯罪記錄的健康人士； 優先選擇在建築、建築、金融和法律方面具有知識和經驗的人加入公寓樓的管理委員會。
– 公寓樓管理委員會成員必須參加關於公寓樓管理和使用的進修課程 由培訓和再培訓機構按照建設部規定對公寓樓管理和運營的專業知識和技能進行培訓。
以上是您打算購買公寓時要了解的重要基本信息。
希望有關 Blue Ocean Realty 的信息已部分回答了有關越南公寓的問題和需要了解的信息。
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