越南工業不動產 的全景 | 工業不動產是越南不動產市場的兩點。越南從農業經濟轉向工業與服務經濟發展的宏觀因素，因此工業地產很受投資者的關注。工業不動產市場正在處於快速增長周期，租金高，出租率也很高。
目前，越南和世界上的COVID19 疫情已經基本控制。專家表示，發展工業不動產的基礎會起色發展， 讓越南跟其他國家相比帶來更有競爭優勢。
工業 不動產是什麽？越南工業地產的發展進程如何？越南汯建不動產公司Blue Ocean Realty在以下跟各位分享一些最新的資訊。
越南工業不動產 的全景 | 工業不動產或工業地產的概念
在越南， 工業 不動產或工業地產是指建設工業區，工業群的投資項目，投資開發商在這裏投資建設的項目包括：倉庫出租，廠房出租，都市-服務區，倉庫出租，辦公司出租以及工業生產要用到的工業用地。
使用工業用地的規定
根據2013年土地法第149條第二款規定： 工業區的工業用地是以土地出租方式使用， 具體如下：
國家把土地出租給經濟組織，越僑，外資公司租賃土地投資開發工業區，工業群， 加工區的基礎設施。
土地可以按每年或一次性交付租金。 針對每年繳納土地租金的土地，跟國家租賃土地的承租者有權以每年付租金的方式出租土地； 針對整個租賃期限内一次性繳納土地租金的土地，跟國家租賃土地的承租者有權以每年付租金或整個租賃期限内一次性付租金的方式出租土地
針對工園區，工業群，加工區的基礎設施建設面積，國家免收土地租金。
越南 工業 不動產形成與發展進程的特點
越南 工業 不動產市場已經經過59年形成與發展進程。截至2022年， 越南全國共有335 個工业园区， 其中260工業區正在營業中， 75個工業區已經規劃好。工業用地總面積大概100,000公頃多。出租率達75% 以上。
1995年，越南加入東盟組織（ASEAN）。這件事宜被視爲越南對外政策的主要基礎， 全面性開放區域一體化的新階段， 在促進多方面貿易合作以及多方投資方面發揮了關鍵作用。
2007年01月11日，越南正式成爲世界貿易組織（WTO）的正式成員， 已帶來給越南很多接觸世界市場的機會， 促進國内經濟改革與增長，也促進貿易活動，投資活動以及金融自由化的。
2019年1月份，越南正式簽署了“跨太平洋夥伴全面進步協定” （CPTPP），期待到2035年把越南GDP增長1.32%。
2019年6月份，越南語歐盟自由貿易協定（EVFTA）已簽下來，該協定具有歷史意義，被視爲越南與歐盟關係中非常重要的一步， 促進雙方之間的貿易來往。
從以上協定中，越南將獲得更多先進國家的科技交流與發展機會， 吸引外商直接來投資，從出口低價值商品轉向高價值商品出口轉變。
也在2019年，在美中戰爭長期緊張之際， 越南工業不動產迎來了很多新機會。隨著工廠離開中國的浪潮，越南是他們的立項目的地。越南在北-中-南都集中發展工業區及重點經濟區就看得出來越南的機會。
2021年， 儘管由於COVID19 疫情對越南大多數工業園區的影響，越南經濟面臨很多困難， 但是越南工業活動仍然取得了很多成就。出口活動大幅增長，達6,685億美金，跟2020年相比增長了22.6%。來自71個國家和區域的外資投資金達311.5億美金，跟2020年相比增長了9.2%
在2022-2023年期間内被視爲越南發展工業不動產的黃金機會。
越南第一個 工業 區以及越南不動產的艱難起步
邊和技術工藝區（邊和一號工業區）被視爲越南第一個工業區。邊和一號工業區根據1963年5月21日的第49/KT號法令在邊和省三協社和龍平社成立的。邊和一號工業區的總規劃面積為367公頃。成立邊和一號工業區的目的是爲了把集中在西貢市的勞動力分散出來， 減少人口密度， 同時促進工業區發展， 為當地老百姓創造工作機會。
直到1975年，革命政府接管本工業區。剛解放階段，本 工業 區只有38個工廠運作。吸引不到投資者的原因是人力資源不足， 缺少投資金額， 原材料稀缺，管理很弱，優惠政策沒有。。。
1975年年底，邊和一號工業園區共有94家工廠， 一共用120公頃， 吸引了一千多工人。本工業區的活動變得比較熱鬧，投資行業比較豐富，如：機械，煉金，化妝品，生產日用品， 生產建材。。。
到了1986年， 當時國家主要集中發展農業以及輕工業。大多數工廠的規模都是中小型的。
要到1987年12月29日，國會才通過越南外商投資法。 對越南來説，這是越南歷史上載經濟思想上的一個重大轉折點，為越南對外投資合作創造了法理基礎，也是當時的一個非常新的問題，因爲當時還在集權經濟模式，官僚主義極重。
但是，也要三年時間，到1990年， 外資才開始一滴一點投資到越南。1992年，日本NORMURA集團到越南考察市場，瞭解投資政策。對越南當時來説是一個黃金機會可以吸引NORMURA集權投資到越南海防市。結果，NORMURA集團已經下決定投資1.4億美金建設153公頃的海防NORMURA工業園區。 從越南改革時期以來， NORMURA工業區是第一個工業區成立的。
具有財政能力強的NORMURA集團， 現代基礎設施系統的海防NORMURA 工業 區迅速建成。在本工業園區，投資開發商已經建設一個獨立的發電站，功率為55MW。 雖然本工業區具有同步，現代化的，但是因爲租金高，投資開發商只優先吸引高技術行業，因此當時很少達到本工業區標準的投資者。
從成立以來，在頭10年，因受亞洲經濟危機的負面影響，因此海防NORMURA工業區需要很長時間才出租本工業園區總面積的50%。
海防市是越南 工業 區發展的前鋒省市。剛開始階段，雖然海防市具有交通方便的位置， 加上有海港，機場，高速公路，國道系統， 省政府也非常積極促進投資活動，但是在開始10年内幾乎沒有很多投資者進來。
從2016年起是越南工業不動產强勁發展階段
越南北部 工業 不動產的縱觀
越南北部 工業 不動產 市場具有很多吸引投資者的優勢。完善、同步化和現代的交通系統讓北部省份與越南和亞洲國家非常方便鏈接針對要從中國轉移或擴大工廠的投資者， 越南北部是一個理想選擇。
越南北部一共有25個省市，共有已經運營中和正在建設中的 238個工業區，工業群。 縂出租工業用地面積是63,500公頃， 其中廣寧省的工業用地面積是做大1.13萬公里，佔北部縂工業面積的18%。北部工業地的出租率平均達87%。
北部有5個發展工業的主要省市， 包括： 河内市，海防市，北寧省，廣寧省和興安省，總面積為將近30,000公頃， 其中海防市是工業最發展的地區。
海防市剋服好發展 工業 園區的種種障礙之後，已經吸引了世界上大多數大品牌投資者來海防市投資。因此，已經改善了海防市的基礎設施和物流服務，創造很多新行業，新產品，為海防市和越南經濟增長做出了重要貢獻， 每年向國家基金付了數百萬億越南盾以及數億美金。
越南北部的外資吸引開始發展。2016年， 海防市吸引外資總金額達28.8億美元，是全國第一名。2018年，海防FDI企業繳納了1.9億美元稅金，國內企業繳納了15,350億越南盾稅金。累積到現在， 海防市已經吸引了352個外資案件，縂外資投資金額達148億美元。
除了海防市，在這幾年來， 北寧省是北部重點經濟區的龍頭省份。 北寧省的工業區面積為5,797公頃，2021年的出租率達99%。2021年， 北寧省也是拿到最多新批准成立工業園區的省份，有5個工業區準備成立。
從2019年以來， 越南北部的工業不斷强勁發展。河内的工業用地幾乎都耗盡了。海陽省，北江省，永福省，海防市，北寧省的工業用地面積增加了20-30%。
越南南部 工業 不動產的縱觀
越南南部的工業地產市場是越南最古老的， 一共有17個省市， 其中胡志明市以及附近省份是全國經濟發展最活躍的地區。整個南越共有約400個工業區，工業群，縂規劃面積近109,000 公頃。
在南越， 工業 用地面積主要來自胡志明市，平陽省，同奈省，隆安省，頭頓，一共超過25,000 公頃。 出租比率平均達89%。
平陽省目前是全國第三個吸引外資最大的省份（僅次於河内市及胡志明市）。目前， 平陽省共有29個工業區，已經吸引了2,300個投資案件，總投資金額達227億美元， 佔平陽省全省投資金額的68%。 平陽省具有工業園區集中密度高， 出租比率很高，達99%。 根據規劃， 平陽省會再有5個工業區，規模2,050公頃，把全省工業地面積達14,500公頃， 佔越南南越縂工業面積的13%。
另外， 同奈省具有優越的自然優勢，很少有颱風，淹水， 又靠近胡志明市，接近機場， 加上完整的國道、高速公路系統。同奈省有32個規劃工業區，其中31個工業園區已經運作中，出租比率達80%。
越南中部 工業 不動產的縱觀
越南中部共有14個省市，其中清化省，義安省和廣南省是集中工業區最多，也是本地區的大都市區。整個中部規劃約260個工業園區和工業群， 總規模62,800公頃。其中， 清化省工業地面積為12,100公頃，佔本地區工業地面積的19%。
中部地區的 工業 地不動產 發展速度慢於越南南部和北部地區。因此，在本地區還有很充裕的土地空地，而南部及北部的工業土地供應量逐漸稀缺。中部地區具有海港體系密集， 人力資源豐富，地租價格便宜， 因此將來，越南中部的工業地對投資者越來越有吸引力。
目前，中部地區的5個重點省市之工業用地供應主要來自清化省，義安省，廣南省，廣義省及平順省， 佔越南中部縂工業用地的60%， 出租比率達67%。中部地區的工業主要發展有關食品加工業，重工業，油氣和能源。 中部地區也是生產傳統輕工業如紡織縫紉工業，木頭家具，鞋類和金屬的中心。
在一些省市工業區無定向地發展
1997年04月04日，政府發佈了有關工業區，出口加工區，高技術區的規制之第36/CP號法令之後，許多地區一起拼建設工業區。在1992-1997年之間，全國只有約40個工業區。 到1997年年底， 全國建立了近百個工業區。 雖然， 投資計劃侷都宣傳及建議： 在建設新的工業區之前, 舊的工業區要出租50% 以上才能成立新的。但是，在各個地方，工業區還是如雨後春筍地出現，結果造成環境污染以及數百個“預定工業區案件”的現象和書簽公頃田地被徵收。
當時， 很多外國企業利用越南投資優惠政策， 就把落後的生產綫引進到越南來投資。 獲得投資許可證之後，外國企業就用工業土地紅皮書拿去銀行借錢來實施投資案件。不久之後，這些外國企業就在無人知曉的情況下離開了越南，留下一大堆生鏽的設備以及巨額債務。
直到2005年，總理簽發了第1387/ QĐ-TTg號決定書之後，要求停止32個省份所頒發的違反中央規定的激動措施。 各個工業區收到嚴格地管理控制。環境污染問題也被更嚴格地檢查監督。
全國快速重建走向綠色–清潔–現代的工業區
工業 區大量發展的現象造成了嚴重環境污染問題。根據自然資源與環境部統計，具有集中污水處理系統的工業區只佔66%。 很多工業區，雖然已經運行投產但是沒有建設污水處理系統， 或者已經建設好但是不運營或運營效果很低的。因此，工業區每天排放超過100萬立方米的廢水中，有超過70%沒有經過處理二直接排放到環境中。沒有經過處理的水污染，空氣污染以及危險廢物正在威脅著老百姓的健康和生命。因此， 越南工業區要轉向綠色-清潔-現代的工業區是一個非常必要和緊迫的要求。
再説，在4.0革命强勁發展的背景下，當人事費用便宜，財源豐富等因素不再是越南競爭優勢時，越南需要重建工業區，工業群，爲了滿足日益增長的投資規模案件，現代技術案件以及堅固永續經營的案件。越南非常積極加快建設綠色-清潔-現代的工業區， 專業工業區，減少綜合工業區。
從2014年以來，越南開始試點建設從傳統 工業 區模型轉到生態工業區模型。 一系列投資基金以及不動產投資開發商正在尋找投資機會，想要把投資金額投入綠色工業基礎設施，以迎接在越南日益迅速增長的生產，物流和電子生物的投資金。
目前， 綠色工業區發展是越南不動產的必然發展趨勢，也是近幾年來吸引外資投資者投資越南市場的競爭優勢。
越南政府已推出很多鼓勵投資，使用可再生能源以及代替能源如：風電，太陽能，熱電或水電…等一系列政策。
未來的 工業 行業會轉向優先投資於製造領域， 高技術生產和更清潔的生產領域。 這些工業行業具有更高價值， 例如生產電子零件，電子零件組裝，製造業。。。
實際上，在決定投資到某一個工業區時，投資者都非常關心到工業區基礎設施和生態環境。特別是出口企業，他們會更想要投資入生態工業區，因爲他們的出口產品會容易經過貨品檢驗以及關稅壁壘。
2022年3月份，來自丹麥國家的LEGO兒童玩具集團已經選擇平陽省VISIP III號工業區投資10.6億美金建廠的案件。這是越南在吸引綠色技術和投資金的重要里程牌。LEGO集團表示：選擇平陽省VISIP III號工業區投資的原因是這個工業區滿足他們對綠色工業的要求。平陽省VISIP III號工業園區的投資開發商也確認：本工業區會建設一個50公頃的太陽能農場，為向LEGO集團一樣的投資者提供電力。
在氣候變化，環境嚴重污染，自然資源逐漸枯竭的背景下， 特別是收到COVID19 疫情嚴重影響兩年後，人們對生活和工作環境的意識更加保護，綠色消費的浪潮越來越流行。越南要走向循環經濟模式，走向綠色工業生產是必然趨勢，也是綠色增長戰略中的重要環節。在發展工業中，綠色是必要條件， 有助於更好地控管和維持工業區的技術系統。
生態工業區的8個標準
工業 區基礎設施必須遵守法律規定，浩湖環境和勞工
工業區的投資開發商以及各個投資企業要嚴格地遵守有關生產經營， 保護環境，保護勞工的有關法律規定。鼓勵應用符合國際標準化組織（ISO）比奏准的智能生產還禮，環境保護系統。
工業區的基礎設施要具有集權的服務項目
工業區的投資開發商要根據法律規定提供工業區裏的齊全服務項目，包括：基本基礎設施（水、電、電訊、消防、滅火、污水處理、廢物處理。。。）以及有關服務項目。
清潔生產以及有效地使用自然資源
在工業區内至少有90% 以上的企業要有高效地使用自然資源和更清潔生產的意識。
在工業園區内至少有20% 以上的企業應用高效地使用自然資源和 生產高技術的改進解決方案， 以減少廢物，環境污染物和再使用廢物，廢料。
具有綠化工程用地
一個 工業 區要根據建築部的建設標準最少把總面積25%以上土地面積來為綠化種樹工程， 建設交通系統和公共服務項目。
要有工業共生
在一個工業區内要實施最少一個工業共生。 工業共生是在企業生產經營過程中優化投入和產出使用的合作活動。
工業區内有最少10%以上的企業有計劃參加工業區的工業共生活動。
以個工業區要具有在工業區内為勞動建設社會工程，文化工程，體操工程的解決方案
具有環境保護監督管理機制
工業 區投資開發商和工業區裏的企業要有配合措施來實施監控能源，水源，基本生產材料和有毒化學品的投入與產出的使用。
定期編制向當地工業區， 經濟區管理委員會有關高效使用自然資源和監督工業區排放污水之年度成果報告。
實施公開環保報告
每年，工業 區基礎設施投資開發商實向當地工業區， 經濟區管理委員會實施公開環保，社會責任以及對社區的貢獻之報告。 這個報告也要在投資開發商網站公告。
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