I. 回顧 越南 因covid 19凍結的租賃房地產市場情況
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2020年租賃市場
越南房地產市場出租 在疫情後變得熱火朝天 | Covid 19疫情一度導致房地產租賃市場凍結。 許多專家的研究表明，從 2020 年初開始，COVID-19 大流行對 越南 房地產市場造成了“重創”，許多細分市場陷入“凍結”，其中房地產租賃市場受到嚴重打擊做作的。
調查顯示，近2021年前兩個季度，租賃房地產市場仍然停滯不前，是有史以來最慘淡的。 自 2020 年以來持續的租金價格下跌並沒有顯示出任何停止的跡象。
曾經是數十年來出租房地產領域最輝煌的標誌，出租外牆的聯排別墅在經營場所“興起”的浪潮中面臨著雙重危機。 由於 Covid-19 大流行的複雜和不可預測的影響以及越來越難以控制的流行病，街道房屋租金下降了 40-50%， 甚至還有空置一年多的房屋。
生意的中斷和持續的低迷，讓街坊回歸的浪潮比以往任何時候都更加強烈。 在胡志明市，“花園無空屋”狀態下出租外牆的聯排別墅隨處可見。 從 平盛郡區的美食街、5郡的時尚街和富润，到阮惠步行街、同起奢侈品街、1郡的奶茶街……同樣是冷清和寂寞。
在類似的情況下，公寓租賃市場也面臨著受新冠疫情影響較大的租金下降、需求觸底以及大量租戶返房等挑戰。 2020 年的公寓租金下降了約 30%，並且仍在急劇下降，又下降了 10-15%，因為房東在 2021 年 6 月支持租戶的短期價格。
與大流行前相比，胡志明市從經濟實惠到中高端的公寓出租價格均下降了 35-40%。 單位成本價的公寓租金生產率也有所下降，在 2020 年之前達到平均 5-6%，但現在僅為 3-4%。
與此同時，胡志明市的服務式公寓市場也面臨著過去五年來最平靜的里程碑，從2020年初到2021年6月，這些樣板商業地點很多不得不關店，甚至將建築模式轉換為度過困難時期。
對於按高檔、中檔和中檔標準評定為A、B、C級的酒店式公寓，有數十棟樓房自疫情發生以來關閉或改變功能的複雜變量。 過去5個季度，品牌集團服務式公寓的租金一直在穩步下降，租金逐漸下降5-10%，然後快速下降20-30%。
與此同時，在過去 16-18 個月，在線平台上的無品牌短期服務式公寓的許多細分市場都出現了顯著下降。 與 2019 年相比，房間租金下降了 40-70%。
根據高力越南服務式公寓市場報告的數據，2021年第一季度胡志明市甲級服務式公寓的平均租金為每月30.24美元/平方米，較2020年第四季度下降22.5%。
同時，B級公寓的平均租金為25.5美元/平方米/月，環比下降18.35%。 租金的急劇下降表明，市場繼續受到 Covid-19 大流行的爆發和不可預測的事態發展的強烈影響。
強勁的土地支付和租金支付浪潮也部分推動了正在貸款投資房地產的租賃房地產業主陷入困境。 疫情期間如果借款比例大（佔房產價值50%以上）高利率不能達成協議降息，再加上房地返還或房屋返還可能導致出租人因缺乏現金流而苦苦掙扎，現在我不得不冒險在疫情期間出售資產以解除困難。
出租辦公室方面，2020年第一季度空置率較2019年同期有所上升（甲級寫字樓空置率為10.8%；乙級空置率為5.6%）。 旅遊度假區和度假村暫時關閉，旅遊和度假地產業務幾乎沒有收入。 房地產領域的外商直接投資（FDI）急劇下降，2020年一季度註冊資本僅為2.64億美元（佔外商直接投資資本總額的3.08%），從第二位跌至第四位。 Covid-19疫情第四次爆發，傳播範圍更廣，力度更大，租房市場繼續陷入新的困難時期。 許多出租公寓和房屋的業主抱怨說，即使租金大幅降低，他們仍然是空置的。
- 2021年租賃市場
如果說 2021 年第一季度記錄了許多房地產市場復甦的積極信號，那麼在 2021 年第二季度中旬，第四波 Covid-19 突然在全國多個省市強勢爆發。使得房地產市場，尤其是租賃市場“舉步維艱”。
房地產專家表示，2021年第二季度，租賃房地產市場“趕上了”第四波Covid-19大流行，價格下跌沒有放緩的跡象。 租賃房地產市場陷入十年未見的悲觀景象。
2021 年年中是河內社交距離的高峰期。儘管房地產租賃市場與去年同期相比下降了30%，但仍然沒有租戶。
據房地產經紀領域的專家介紹，在過去的 5 年裡，河內的租金價格一直保持在 32 美元/平方米/月，現在由於 Covid-19 大流行的影響，價格暴跌。下降至 24 美元/平方米/月，是十年來的最大降幅，預計在 Covid-19 疫情仍然複雜的情況下將繼續下降。 受新疫情影響，租戶回報率相當高。與大流行前相比，胡志明市的出租公寓價格下降了 35-40%。公寓租金對成本價格的效率也暴跌至僅 3-4%。 租賃房地產曾被認為已經過了頂峰，讓位於回報率更高的住房。然而，在經歷了近 2 年因疫情而幾乎凍結的情況下，到 2021 年底，這一細分市場目前正在出現驚人的複蘇，價格再次悄然火熱。
II. 2022年，房地產租賃市場備受矚目
2021年底以來，企業生產活動恢復活力，重新煥發活力。 這部分解釋了年初以來租賃房地產市場的積極指標。 從2022年開始，出租公寓、聯排別墅、寫字樓、商業場所、零售場所、酒店的房地產類型是增長最好的類型。 河內和胡志明市以及大多數房地產類型的租賃市場復甦強勁。
根據 batdongsan.com.vn 的一項調查，在河內，2020 年至 2022 年的租金興趣水平增加了 25%，而胡志明市增加了 23%。 如果按房地產類型分類，對私人住宅的興趣增加了 7%，公寓增加了 17%，聯排別墅增加了 60%，尤其是寫字樓增加了 100%。
- 公寓租賃市場
通過調查公寓市場，興趣水平主要在河內市中心以外和胡志明市東部增加。 河內公寓租賃市場，2022年第二季度的興趣水平與2021年第二季度相比，東英縣地區增加了52%，還劍增加了11%，嘉林增加了42% , 西湖增加了 31 %。 與 2021 年第二季度相比，胡志明市 2022 年第二季度的租金興趣水平 1 區增加 35%，9 區增加 14%，3 區增加 27%，4 區增加 26%，區2 增加了 52%，7 區增加了 32%。
由於新建公寓供應稀缺，公寓購買價格上漲，導致租房需求快速增加，同時推高租金。 在河內，租金漲幅最高的是 南慈廉、巴亭 和 紙橋郡； 在胡志明市，守德市、第 4 區和第 12 區的租金迅速上漲。
- 聯排別墅和商業空間租賃市場
在聯排別墅類型上，河內和胡志明市中心地區的關注度穩步上升。
在河內，2022 年第二季度與 2021 年第二季度相比，西湖郡增加了 127%，還劍增加了 102%，龍邊增加了 99%，棟多和二徵夫人增加了 65%。
在胡志明市，利息增幅最高的是第 4 區，增長 138%，其次是第 1 區，增長 107%，第 7 區，增長 92%，第 9 區，增長 52%，最低的是第 2 區，增長 8% .
當 Covid-19 得到控制時，2022 年上半年對商業空間的需求增加，人們對購物和交換商品的需求增加，尤其是在節假日。 此外，旅遊業的強勁復甦和發展也是在觀光和購物需求增加的情況下影響商業中心空間租賃市場和聯排別墅零售空間的積極因素。 眾多國內外大型零售商紛紛開始實施拓展業務市場的計劃，這讓租賃市場更加火爆。 2022年前6個月大型商貿中心和超市營業場所出租率較2021年下半年有所上升，平均達到92-95%左右。 與2021年底相比，2022年前6個月商業中心、超市和零售場所的物業平均市場租金普遍上漲3-5%。
- 辦公室租賃市場
從 2022 年初到現在，尋找辦公室出租的次數猛增，河內增加了 89 次，胡志明市增加了 112%。 2022年上半年寫字樓租賃需求和寫字樓入住率較2021年同期有所增加，各板塊均有所增加。 企業逐步復工，中小企業的發展，增加了對房間出租的需求，尤其是B級和C級寫字樓。
全國范圍內今年前6個月辦公大樓出租率呈上升趨勢。 在河內和胡志明市中心區的一些建築中，入住率仍然在95%以上，有的地方達到100%（如：胡志明市的西貢中心、鑽石廣場、Bitexco； 河內的Lancaster Luminaire，Discovery Central ）
新增供應有限，租金需求增加，導致2022年上半年整個市場寫字樓平均租金較2021年底呈現上漲趨勢。 2022年第二季度末河內和胡志明市寫字樓租金價格較2021年底上漲約5%，其中部分地區租金價格大幅上漲，如：在胡志明市有1郡和4郡，守德市， 在河內市有二征夫人郡、青春郡、南慈廉郡
- 酒店租賃市場
2022年上半年，全市場酒店客房入住率較2021年同期大幅提升。 越南旅遊業的開放吸引了大批國際遊客到越南旅遊，同時，旅遊刺激計劃也使國內旅遊勝地的遊客在長期受到疫情影響後有所增加。 此外，國際旅遊的開放和越南舉辦第31屆東南亞運動會的活動也增加了越南的國際遊客數量。 受此影響，推動度假村房地產市場的複蘇和發展，住宿服務需求快速增長。
2022年前6個月整個市場酒店客房平均租金較2021年底增長約20-25%。
- 其他省市房地產租賃市場
房地產租賃市場不僅在河內和胡志明市兩個大城市受到關注，而且在峴港、平陽、同奈、隆安、海防等市場的租賃房地產需求也出現強勁復甦……
具體而言，海防租賃房地產市場的聯排別墅出租搜索量增長了 78%，倉庫出租搜索量增長了 73%。公寓出租方面，客棧、房間出租、私人住宅出租的搜索量也很高，分別增長了47%、29%和27%。
在峴港市場，出租的聯排別墅也是搜索量增長最強勁的類型，搜索量增長了 30%，其他類型如公寓、房屋和辦公室的租金分別增長了 19%、15% 和 14%。
在巴地-頭頓，出租街邊房屋的需求增加了 58%，出租私人房屋的需求增加了 25%，汽車旅館增加了 21%……
III. 2022 年最後一個假期的房地產租賃市場預測
租賃市場專家預測，2022年下半年仍將有小幅增長，其中仍有部分板塊增速放緩。具體來說：
目前，人們的網購習慣越來越流行，使得租住店屋的局面變得艱難。預計今年下半年店屋租金將繼續下降約 15-20%。
預計過去 6 個月辦公室的租金需求和出租率以及商業中心的出租空間將繼續小幅增長。
預計三季度整個市場的酒店入住率將大幅增加，預計2022年下半年的平均入住率將較上期增長10%左右。 酒店客房和度假村房地產的平均租金預計將比上一期間繼續上漲約 15%。
公寓需求保持穩定。私人住宅和聯排別墅的租金價格可能會在今年最後幾個月繼續小幅上漲。
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