2024年越南不動產 : 2023年越南不動產市場 全面概況與分析

A. 2024年越南不動產 : 影響越南不動產市場的因素

1. 越南經濟狀況

2024年越南不動產 : 統計總局數據顯示，2023年前11個月，平均居民消費物價指數（CPI）上漲3.22%；越南外資成長14.8%；赴越南國際遊客成長3.8倍；工業生產指數與2022年同期相比成長1%。具體如下：

1.1 11個月的外資投資金額：登記外資直接投資總金額達288.5億美元（成長14.8%）；實際出資金額達202.5億美元，成長2.8%。這是近5年來11個月外資實際出資最高金額，其中：加工製造業達208.7億美元；不動產經營投資超過28.7億美元；電力、瓦斯、熱水、蒸氣和空調的生產和分配達到12.1億美元…；吸引外資投資（超過10億美元）的主要地區傾向於向北方轉移，包括：廣寧省、北江省、海防省、義安省、北寧省。

在吸引外資資金進入越南不動產市場方面，截至11月20日，不動產經營投資超過28.7億美元，比上年同期下降31.4%。 儘管吸引外資大幅下降，不動產經營仍位居第二，年初至今佔註冊外資金金額近10%。

1.2 居民消費物價指數（CPI）較上季上漲0.25%，跟去年同期相比上漲3.45%。 平均來看，2023年11個月，CPI年增3.22%； 基本通貨膨脹率上升4.27%。

1.3 貨物進出口總額5,876.8億美元； 貨物貿易順差244.4億美元。 美國是越南最大的出口市場，預計營業額達880億美元。 中國是越南最大的進口市場，預計營業額達996億美元。

1.4 統計總局表示，2023年前11個月，全國新設立不動產企業為4,312家，註冊資本總額達2,470,540億越南盾，相當於去年同期的52.6%及57.1%。

1.5基礎設施建設：越南政府加大對基礎設施建設的投入，以提高 越南不動產市場的吸引力。新的交通基礎設施，如高速公路、地鐵和機場擴建等，對於推動越南不動產市場發展具有重要意義。

1.6 綠色建築與智慧城市：越南政府鼓勵不動產行業投資綠色建築和智慧城市項目，以應對氣候變化和可持續發展的挑戰。這些項目對於提高生活品質和促進越南不動產市場轉型升級具有積極作用。

2. 世界經濟情勢

聯邦儲備系統—Fed 9月底決定將利率維持在5.25%至5%的範圍內， 這是22年來的最高利率，並警告進一步升息，這將對投資者心理產生負面影響，尤其是股票和不動產。

預計世界經濟成長將放緩。中國經濟復甦不如預期，影響越南經濟復甦發展進程。

3. 法律走廊

越南政府與越南主要不動產投資開發商舉行了多次高層會議，以解決阻礙越南不動產市場的問題。 各方認為法理問題是越南不動產行業當前大部分困難的根源，並表示法律規定不一致是目前的一個主要問題。

在政府的積極舉措下，國家管理機構及時、嚴厲、戰略性地排除越南不動產市場困難和障礙的政策措施，幫助越南不動產市場不再那麼黯淡，解決部分項目的投資程序，增加了不動產產品供應量，越南不動產市場開始出現明顯的流動性跡象，現金流流入不動產領域同時也開通了，貸款利率降溫的動力，吸引銀行資金轉向投資不動產。

《不動產經營法》和《住房法》於 2023 年 11 月通過，並將於 2025 年初生效，有助於開通資金來源並消除法律障礙問題，為越南不動產市場永續發展創造動力。

越南不動產市場也受益於政府的舉措，例如決定成立5個工作小組來解決政府投資問題、2%的利率支持計劃（相當於40萬億越南盾）、1,200億越南盾的支持投資社會住宅計劃。。。

多項積極政策簽發，如：08號議定、16號通知書（修訂）等為債券市場排憂解難； 第33號決議促進健康與永續發展的不動產市場； 關於指導土地法實施和度假村不動產解決方案的第10號命令； 02號文和06號文對債務清償等提供了指引。

4. 財政

國家銀行繼續努力落實降息政策。 貸款利率持續大幅下降，刺激了人民對購屋和投資不動產的需求。

目前，在利率方面，自2023年初以來，國家銀行已四度下調操作利率。 多家銀行存款利率跟年初相比大幅調降3%—5%。 在信貸成長方面，2023年信貸成長上限為14%至15%，而2022年為14%。

5. Proptech在越南不動產領域的發展趨勢

Proptech轉型趨勢逐漸流行，近年來在不動產行業掀起一股強勁的擴散浪潮，以越南目前的科技基礎設施條件，推動Proptech發展的機會極為豐富。這種Proptech不動產科技趨勢將有效支持越南不動產市場的透明度和永續發展。Proptech不動產科技的強勁發展將有助於不動產行業積極為綠色經濟轉型做出貢獻，實現越南承諾的永續發展目標。

Báo cáo về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) cho thấy có đến 78% người tiêu dùng Việt Nam sử dụng kênh thông tin bất động sản trực tuyến, 36% sử dụng các công cụ ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), 20% sử dụng ứng dụng của nền kinh tế chia sẻ, và 10% trong số họ xem mô phỏng bất động sản qua hình ảnh mô phỏng (thực tế tăng cường – AR, thực tế ảo – VR).

不動產消費者心理（CSS）報告顯示，高達78%的越南消費者使用線上不動產資訊管道，36%使用人工智慧應用工具（AI），20%使用共享經濟應用，其中10%觀看透過模擬圖像進行不動產模擬（擴增實境- AR、虛擬實境- VR）。

B. 越南不動產市場內部因素總體評估

I. 越南不動產供應量

目前，整個越南不動產市場擁有數千個不動產開發項目，數十萬種產品，總價值超過3000億美元。 其中：

約1,200個項目遇到法力文件障礙，價值約300億美元。 其中，約有500個項目正在拆除障礙。 其餘約 800 個項目正在「排隊等待輪到」。

自2018年以來，核准的新住宅項目數量越來越有限。

不動產產品結構僅40%為住宅項目，30%為度假項目，其餘為其他細分領域項目。

2023年越南不動產市場逐漸往北越發展，河內不動產將會越南最有投資價值的區域。

II. 越南不動產的需求量

隨著政策機制逐步滲透、經濟困難減輕、利率調降等舉措，目前越南不動產總需求有所改善，但需求仍僅為前期的30%。 其中包括：

大約50%的住房需求是由於財務困難而無法轉化為實際需求。 雖然滿足住宅需求的購買力不多，市場缺乏供應來滿足這種需求，但仍幫助市場產生了交易。

20% 為不動產投資買賣需求，受經濟情勢出現復甦跡象刺激，利率下降推動部分現金流回流到不動產市場，因此跟上季相比成長約 10% 。

30%的投資不動產需求用於租賃開發。這是很多客戶和投資者的優先選擇。尤其是在大城市或廣寧省、峴港市、老街省、富國島等旅遊發展潛力較大的地區，可以投資出租公寓產品和住房，創造穩定的現金流。

III. 不動產交易量

每季的不動產交易量都有所增加。

今年第三季記錄近6,000筆不動產交易，是第二季的1.5倍，是第一季的2倍多，但與covid 19疫情爆發前相比，仍僅為10%左右。

整體來説，2023年9個月交易量僅比去年同期相比減少約50%。

C. 越南不動產領域概述：住宅不動產領域

I. 住宅不動產供應量

聯排屋，別墅的供應略有增加。但數量不多。住宅不動產供應量仍比「正常」時期相比大幅減少，原因是不少不動產企業將產品推向市場更加謹慎。

土地資金缺乏、徵收土地價格過高、接觸新資金來源困難、法律問題風險等造成不動產供應量越來越少。

新推出的不動產項目主要是法理文件完整、實用性、投資報酬較高的產品。

II. 住宅不動產的需求量

隨著銀行利率下調，政策機制逐漸滲透，購屋需求呈現更正面的跡象。

租房需求還是很高，特別是在胡志明市和河內市等大城市。

促進基礎設施和交通發展的地方繼續保持不動產投資需求。

III. 住宅不動產的出售價

1. 公寓

不動產項目的銷售價格仍然每天都在上漲。在不動產市場上，河內市第三季推出的新公寓均價跟上季相比上漲近7%，跟去年同期相比上漲14%，達到約50,080,000越南盾/平方公尺。 售價上漲是由於高端不動產市場的新增供應量比例佔大比例（超過90%）。 同時，一些建商調整了價格，並在更高樓層進行了額外銷售。

例如，2022 年第二季度的 The Nine 項目（紙橋郡）的售價約為 45,000,000  – 60,400,000  萬越南盾/平方米。在 2023 年第三季度，價格上漲至 58,000,000 – 62,000,000越南盾/m2。該項目的公寓售價在過去一年中上漲了17.2%。這表明，在不動產領域，實際需求非常高，但不動產供應量卻很低。

根據一些不動產專家表示，近十年來，公寓的投資報酬率（價格漲幅加租金收益率）一直保持著快速穩定的成長速度。一些不動產網站數據顯示，截至2023年第二季度，公寓投資利潤跟2015年初相比成長97%。

不動產項目的建商繼續在銷售政策、利率激勵、回購承諾等方面提出很多“競爭”方案，以刺激不動產投資需求。

公寓租金價格持續上漲。

公寓平均出售價:

河內市的公寓供應量日益稀缺。河內市的公寓出售價平均為53,000,000越南盾/平方米，跟上一季相比成長2%。 新開賣的項目及準備開賣的項目價格不會降低而上漲。

胡志明市的公寓出售價平均為68,000,000越南盾/平方米（跟第二季相比成長1.5%），是因為新增供應量主要來自售價較高的項目。

2. 別墅，獨家別墅

別墅及度假別墅產品跟熱賣高峰時降價30-40%的深度虧損仍難以出售。不過，這個價格仍然遠高於投資人所投資的初期價格。

IV. 住宅不動產的交易量

越南是用平方米為單位，1平方米等於0.3025坪

住宅不動產的交易量總數達到約5,750筆，跟第二季相比成長1.5倍，但與2022年同期相比仍下降約10%。

住宅不動產的交易量主要來自公寓項目和價格低於30億越南盾的產品。

聯排屋、土地、豪宅、高級公寓、中級公寓、一般公寓的成交量分別佔12%，2%； 17%； 60%； 8%

公寓轉讓交易是市場亮點之一。 發揮「守火」作用，向越南不動產市場循環現金流。 購買公寓虧本的概念已經不復存在，目前投資購買公寓再轉讓已成為大多數投資者的選擇，尤其是在河內市、胡志明市等大城市。

D．其他不動產類型及併購活動的整體評估

I. 工業不動產

工業不動產繼續被認為是一個亮點，許多新工業園區的投資主張獲得總理府批准，開始建設階段，…

大城市的工業區和工業群特別是一級工業園區平均入住率達80%-85%。

工業地租金持續保持上升趨勢。2023年第三季工業不動產全產業增加價值達4.57%，遠高於第一季、第二季的成長速度。

傳統製造業企業傾向向二、三級省市的新工業區轉移，享受激勵機制和投資優惠…而在經濟中心的工業區則專注於發展高新技術領域。

為確保工業地投資持續有效吸引，越南政府會在改善交通和社會基礎設施方面做出更多努力。 同時，也鼓勵具有國際標準、綠色認證等永續工業園區發展的優惠機制。

外資企業「新」投資浪潮帶來外溢效應，開通了經濟活力領域，為經濟發展做出正面貢獻。

不少出口企業的訂單開始增加。推動工業不動產進一步發展。為眾多配套產業如住宅不動產、租賃住宅的發展創造機會

工業不動產併購活動熱鬧。最成功的併購交易屬於工業園區併購。大多數買家是外國投資者，來自台灣、新加坡和韓國。

II. 貿易–辦公室不動產

與亞太地區其他國家相比，越南A級辦公室的總供應量仍然很低。

經濟尚未完全復甦的困難迫使企業最大限度地降低成本。選擇將辦公室移至價格較優惠的中心區以外是一個合適的趨勢。與許多已運作較長時間而未進行改造或升級的黃金地段辦公大樓相比，非中心地區的辦公室供應正在新建，品質越來越好。

平均租金與上一季相比變化不大：

河内市的辦公室

A級辦公室的租金平均在25 – 50 USD/m2/月， 服務費為4 – 8USD/m2/月。

B級辦公室的租金平均在12 – 28 USD/m2/月， 看地區

預計未來 12 個月內投入營運的高品質辦公室供應量將大幅增加：BRG Diamond Park Plaza、Intracom Riverside、…

未來兩年，預計將補充333,387平方公尺的A級和B級辦公室面積。

胡志明市的辦公室

胡志明市A級辦公室的租金平均在35 – 70 USD/m2/月

胡志明市B級辦公室的租金平均在20 – 35 USD/m2/月

E．投資越南不動產要注意的一些事項

 在越南投資不動產時，外國投資者需注意以下主要事項：

1. 越南法律法規：瞭解越南的不動產法律法規，如土地使用權、物業登記、稅收等，對外資投資者具有重要意義。建議外資投資者與當地的不動產律師或不動產專業顧問公司合作，以確保合法合規投資。
2. 越南不動產市場分析：在投資前，要對越南不動產市場進行充分研究，了解市場趨勢、供需情況、區域發展規劃等，以便作出明智的投資決策。
3. 選擇合適的越南不動產類型：越南不動產市場中有多種不動產類型可供選擇，如住宅、公寓， SHOPHOUSE、辦公室等。外資投資者應根據自己的投資目的和風險承受能力，選擇合適的不動產類型。
4. 資金安排：在越南購買不動產時，需要考慮資金來源、貸款條件、匯率等因素。建議您與當地的銀行或金融機構合作，以確保資金安排的合理性。
5. ​管理和維護：投資者在越南購買不動產後，需要對物業進行管理和維護。可以考慮聘請專業物業管理公司，以確保物業的長期價值。

→ 如果您對越南不動產感興趣或想投資入越南，我司將是您最得力合作夥伴，我司團隊對於越南工業區領域具有專業知識，並且提供最新的資訊，特別是河內工業區，可以為您帶來更有利多的投資機會。請與我們聯繫，我們會讓您達到經營目標。

越南不動產 Blue Ocean Realty

✓ 粉絲團： blueoceanrealtyvn

✓ Youtube: BlueOceanRealty 和 @batdongsanbor

✓ Instagram: blueoceanrealtyvn

✓ 抖音： @bortintuc

✓ 熱線/Zalo (+84) 88 808 9696