I. Điểm lại tình hình thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê đóng băng do covid 19
1. Thị trường cho thuê năm 2020
Bất động sản (BĐS) cho thuê | Dịch Covid 19 đã từng làm cho thị trường cho thuê bất động sản đóng băng. Nghiên cứu của nhiều chuyên gia cho thấy ngay từ đầu năm 2020, đại dịch COVID-19 đã “đánh” một đón mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều phân khúc rơi vào cảnh “đóng băng”, trong đó thị trường cho thuê bât động sản bị hưởng nghiêm trọng.
Theo khảo sát, trong gần 2 quý đầu năm 2021, thị trường bất động sản cho thuê vẫn bị trì trễ và ảm đạm nhất từ trước tới nay. Đà giảm giá thuê kéo dài từ năm 2020 vẫn chưa có tín hiệu dừng lại.
Từng là một biểu tượng huy hoàng nhất của phân khúc bất động sản cho thuê trong nhiều thập kỷ qua, nhà phố mặt tiền cho thuê đang phải đối mặt với cơn khủng hoảng kép khi làn sóng trả mặt bằng kinh doanh “dậy sóng” chưa từng có. Do ảnh hưởng phức tạp và khó lường của đại dịch Covid-19 cùng với các đợt dịch diễn biến ngày càng kho kiểm soát, giá thuê nhà mặt phố sụt giảm đến 40-50%, thậm chí có những mặt bằng bỏ trống hàng loạt trong cả hơn năm trời.
Việc kinh doanh bị gián đoạn và ế ẩm triền miên càng làm cho làn sóng trả lại nhà mặt phố hơn bao giờ hết. Tại TP HCM, nhà phố mặt tiền cho thuê trong tình trạng :vườn không nhà trống” xuất hiện khắp nơi từ các phố ẩm thực tại quận Bình Thạnh, phố thời trang quận 5 và Phú Nhuận, đến phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố hàng xa xỉ Đồng Khởi, phố trà sữa quận 1… cũng vắng vẻ, hiu quạnh.
-
Bất động sản cho thuê trầm nắng
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, thị trường căn hộ cho thuê cũng gặp thách thức với giá thuê giảm, nhu cầu thuê chạm đáy và lượng khách thuê trả lại nhà khá cao do ảnh hưởng không nhỏ của đợt dịch mới. Giá thuê căn hộ năm 2020 đã giảm trong khoảng 30% và vẫn trên đà tụt dốc không phanh, rớt thêm 10-15% do các chủ nhà hỗ trợ giá ngắn hạn cho khách thuê trong tháng 6/2021.
Giá căn hộ cho thuê ở TP.HCM từ phân khúc bình dân đến trung – cao cấp đều chứng kiến mức giảm 35-40% so với trước đại dịch. Năng suất cho thuê căn hộ trên giá vốn cũng sụt giảm, trước năm 2020 đạt trung bình 5-6% nhưng nay chỉ còn 3-4%.
Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM cũng đứng trước cột mốc trầm lắng nhất trong vòng nửa thập kỷ qua, giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 6/2021, nhiều điểm kinh doanh mô hình này phải đóng cửa hàng, thậm chí chuyển đổi mô hình tòa nhà để vượt qua giai đoạn khó khăn. Đối với loại hình căn hộ dịch vụ có thương hiệu được xếp hạng A, B, C theo chuẩn cao cấp, trung cấp và trung bình, có đến cả chục tòa nhà đã đóng cửa hoặc thay đổi công năng kể từ lúc dịch bệnh diễn biến phức tạp. Giá thuê các căn hộ dịch vụ nhóm có thương hiệu đã liên tiếp giảm đều đặn trong suốt 5 quý vừa qua, mức giá thuê đã giảm dầu 5-10% sau đó giảm đến 20-30% với tốc độ nhanh.
-
Mức giá thuê phòng giảm
Cùng lúc, nhiều phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày không có thương hiệu trên các nền tảng trực tuyến đều giảm đáng kể trong 16-18 tháng qua. Mức giá thuê phòng giảm 40-70% so với năm 2019.
Theo dữ liệu từ báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ của Colliers Việt Nam, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại TP.HCM là 30,24 USD/m2 một tháng trong quý I/2021, giảm 22,5% so với quý IV/2020. Trong khi đó, mức thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD/m2/tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước. Giá thuê giảm mạnh cho thấy thị trường tiếp tục bị tác động mạnh mẽ bở đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến khó đoán.
Làn sóng trả mặt bằng, trả nhà thuê nổ ra mạnh mẽ cũng phần nào đẩy các chủ bất động sản cho thuê đang vay nợ để đầu tư tài sản vào thế nan giải. Nếu vay tỷ trọng lớn (chiếm 50% giá trị tài sản trở lên) với lãi suất cao không thể đi đến thỏa thuận giảm lãi suất mùa dịch, cộng thêm việc bị trả lại mặt bằng hay trả lại nhà có thể khiến bên cho thuê chới với vì hụt dòng tiền, lúc này buộc phải đi bước rủi ro là bán tài sản giữa mùa dịch để gỡ khó.
-
Giảm giá cho thuê xuống sâu vẫn ế khách
Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS sụt giảm mạnh, trong quý I/2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký (chiếm 3,8% tổng nguồn vốn FDI), tụt từ vị trí thứ 2 xuống vị trí thứ 4.
Đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn khiến thị trường nhà cho thuê chưa kịp hồi phục lại tiếp tục lâm vào giai đoạn khó khăn mới. Nhiều chủ có căn hộ, mặt bằng cho thuê than phiền dù đã giảm giá cho thuê nhà xuống sâu nhưng vẫn ế khách.
2. Thị trường cho thuê năm 2021
Nếu quý I/2021 ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan cho việc khôi phục thị trường bất động sản, thì giữa quý II/2021, làn sóng Covid-19 thứ 4 bất ngờ bùng phát mạnh mẽ tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cho thuê “khó chồng khó”.
Giới chuyên gia ngành bất động sản cho biết, trong quý II của năm 2021, thị trường bất động sản cho thuê “hứng” trọn làn sóng thứ 4 của đại dịch Covid-19, giá giảm không có dấu hiệu chững lại. thị trường bất động sản cho thuê chìm trong bức tranh ảm đạm chưa từng thấy trong vòng một thập kỷ trở lại đây.
Giữa năm 2021 là cao điểm của đợt giãn cách xã hội tại Hà Nội. Thị trường cho thuê BĐS dù đã giảm 30% giá thuê so với cùng kỳ năm trước, song vẫn không có khách hỏi thuê.
-
Theo các chuyên gia
Lĩnh vực môi giới bất động sản, trong vòng 5 năm qua giá nhà thuê ở Hà Nội luôn dùy trì ở mức 32 USD/ms/tháng, thì nay do tác động của đại dịch Covid-19, giá đã lao dốc xuống còn ở mức 24 USD/m2/tháng, mức giảm sâu nhất trong vòng một thập kỷ qua và còn được dự bán tiếp tục giảm nữa khi dịch bệnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp. Khác thuê trả lại nhà khá cao do tác động của dợt dịch mới. Giá căn hộ thuê trên địa bàn TP.HCM ghi nhận giảm 35-40% so với trước đại dịch. Hiệu suất cho thuê căn hộ trên giá vốn cũng lao dốc chỉ còn 3 – 4%
Bất động sản cho thuê từng bị cho là đã qua thời đỉnh cao để nhường sân cho các loại hình nhà đấy có tỷ suất sinh lời tốt hơn. Tuy nhiên, sau 2 năm gần như đóng băng vì đại dịch, đến cuối năm 2021, phân khúc này hiện đang có sự hồi phục đầy ngoạn mục, giá âm thầm nóng trở lại.
II. NĂM 2022, THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN HỒI SINH MẠNH MẼ
Từ cuối năm 2021, các hoạt động kinh doanh, sản xuất đã phục hồi và sôi động trở lại. Điều này phần nào lý giải cho những chỉ số tích cực của thị trường bất động sản cho thuê từ đầu năm. Từ đầu năm 2022 loại hình bất động sản cho thuê căn hộ, nhà phố, văn phòng, mặt bằng thương mại, mặt bằng bán lẻ, khách sạn là loại hình có mức tăng trưởng tốt nhất. Sự phục hồi của thị trường cho thuê diễn ra mạnh mẽ ở cả Hà Nội và TP.HCM và trên hầu hết các loại hình bất động sản.
Theo khải sát của batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, mức độ quan tâm cho thuê từ năm 2020 đến năm 2022 tăng 25%, còn tại TP.HCM tăng 23%. Nếu phân theo loại hình bất động sản, mức độ quan tâm nhà riêng tăng 7%, chung cư tăng 17%, nhà phố tăng 60%, đặc biệt là văn phòng tăng 100%.
1. Thị trường cho thuê căn hộ chung cư
Qua khảo sát thị trường căn hộ chung cư, mức độ quan tâm tăng chủ yếu ở ngoài trung tâm Hà Nội và phía đông TP.HCM. Thị trường cho thuê chung cư tại Hà Nội, mức quan tâm trong quý 2/2022 so với quý 2/2021 ở khu vực huyện Đông Anh tăng 52%, Hoàn Kiếm tăng 11%, Gia Lâm tăng 42%, Tây Hồ tăng 31%. Còn mức độ quan tâm cho thuê tại TP.HCM quý 2/2022 so với quý 2/2021 ở khu vực quận 1 tăng 35%, quận 9 tăng 14%, quận 3 tăng 27%, quận 4 tăng 26%, quận 2 tăng 52%, quận 7 tăng 32%.
Do nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, giá mua căn hộ chung cư tăng cao, khiến nhu cầu thuê căn hộ tăng lên nhanh chóng, đồng thời đẩy giá thuê lên cao. Tại Hà Nội, giá thuê tăng cao nhất tại quận Nam Từ Liêm, Ba Đình, Cấu Giấy; tại TP.HCM ghi nhận mức giá cho thuê tăng nhanh tại tp Thủ Đức, quận 4 và quận 12.
2. Thị trường cho thuê nhà phố và mặt bằng thương mại
Ở loại hình nhà phố, mức độ quan tâm tăng đều ở Hà Nội và khu vực trung tâm TP.HCM. Ở Hà Nội, quý 2/2022 so với quý 2/2021 tại quận Tây Hồ tăng 127%, Hoàn Kiếm tăng 102%; Long Biên tăng 99%, Đống Đa và Hai Bà Trưng 65%. Tại TP.HCM, mức đọ quan tâm tăng cao nhất là quận 4 lên 138%; tiếp theo là quận 1 tăng 107%, quận 7 tăng 92%; quận 9 tăng 52%, thấp nhất là quận 2 tăng 8%.
Nhu cầu mặt bằng thương mại trong nửa đầu năm 2022 tăng lên khi Covid-19 được khống chế; nhu cầu mua sắm và trao đổi hàng hóa của người dân tăng lên; đặc biệt là vào các dịp lễ tết. Thêm vào đó, ngành du lịch hồi phục và phát triển mạnh mẽ cũng là yếu tố; tích cực tác động đến thị trường cho thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại; và cả mặt bằng bán lẻ nhà phố khi nhu cầu tham quan mua sắm tăng cao. Nhiều nhà bán lẻ lớn trong và ngoài nước bắt đầu thực hiện kế hoạch mở rộng quy mô; thị trường kinh doanh đã làm cho thị trường cho thuê thêm sôi động.
-
Tăng nhẹ so với cuối năm 2021
Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại và siêu thị lớn; trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng so với nửa cuối năm 2021 và đạt mức trung bình khoảng 92-95%. Giá cho thuê bình quân toàn thị trường mặt bằng tại các trung tâm thương mại; siêu thị và mặt bằng bán lẻ nhà phố trong 6 tháng đầu năm 2022; nhìn chung tăng khoảng 3-5% so với cuối năm 2021.
3. Thị trường văn phòng cho thuê
Từ đầu năm 2022 đến nay, lượng tìm kiếm văn phòng cho thuê vọt; tại Hà Nội tăng 89, tại TP. HCM tăng vọt 112%. Nhu cầu thuê văn phòng và công suất cho thuê văn phòng trong nửa đầu năm 2022; tăng so với cùng kỳ năm 2021 và đều tăng ở tất cả các phân khúc. Việc các doanh nghiệp đã dần quay trở lại hoạt động và sự phát triển của nhóm doanh nghiệp; vừa và nhỏ đã làm tăng nhu cầu thuê phòng; đặc biệt là đối với loại văn phòng hạng B, C.
Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng trong 6 tháng đầu năm trên bình diện cả nước; đều có xu hướng tăng. Tại một số tòa nhà ở khu vực trung tâm Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh; tỷ lệ lấy đầy còn đạt trên mức 95%, có nơi đạt 100% (như: Saigon Centre, Diamond, Plaza; Bitexco tại TP. Hồ Chí Minh, Lancaster Luminaire, Discovery Central tại Hà Nội).
Nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu thuê ngày càng tăng cao đã khiến giá cho thuê; văn phòng bình quân toàn thị trường trong nửa năm 2022 có xu hướng tăng so với cuối năm 2021. Giá cho thuê văn phòng tại thời điểm cuối quý II/2022 tại TP.Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh; tăng khoảng 5% so với cuối năm 2021; trong đó giá cho thuê tăng cao tại một số khu vực như: quận 1, 4 TP.Thủ Đức (tại TP.Hồ Chí Minh); quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm (tại Hài Nội).
4. Thị trường khách sạn cho thuê
Nửa đầu năm 2022; công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Việt Nam mở cửa du lịch đã thu hút lượng lớn khách quốc tế đến Việt Nam; đồng thời các chương trình kích cầu du lịch khiến lượng khách du lịch tham quan nghỉ dưỡng; trong nước tăng cao sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Bên cạnh đó, việc mở cửa du lịch quốc tế và sự kiện Việt Nam đăng cai; tổ chức SEA Games 31 cũng đã khiến lượng khách quốc tế đến Việt Nam cũng tăng. Nhờ đó, thúc đẩy sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng; nhu cầu sử dụng dịch vụ lưu trú tăng lên nhanh chóng.
Giá thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng khoảng 20 – 25%; so với thời điểm cuối năm 2021.
5. Thị trường cho thuê bất động sản ở một số tỉnh/thành phố khác
Thị trường cho thuê bất động sản không chỉ thu hút sự quan tâm tại hai thành phố lớn; là Hà Nội và TP. HCM, mà cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu; BĐS cho thuê tại các thị trường như: Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng….
Cụ thể, thị trường BĐS cho thuê tại Hải Phòng; ghi nhận lượt tìm kiếm nhà mặt phố cho thuê tăng 78%, kho xưởng cho thuê tăng 73%. Đối với căn hộ chung cư cho thuê, nhà trọ phòng trọ; nhà riêng cho thuê cũng được tìm kiếm nhiều, với mức tăng lần lượt 47%, 29% và 27%.
Tại thị trường Đà Nẵng, nhà mặt phố cho thuê cũng là loại hình có lượt tìm kiếm; tăng mạnh nhất với 30% các loại hình khác như chung cư, nhà riêng; văn phòng cho thuê tăng lần lượt 19%, 15% và 14%.
Còn tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhu cầu tìm kiếm nhà mặt phố cho thuê tăng 58%; nhà riêng cho thuê tăng 25%, nhà trọ tăng 21%…
III. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN NỬA CUỐI NĂM 2022
Nửa cuối năm 2022 được các chuyên gia dự báo tại thị trường cho thuê; sẽ vẫn có sự tăng trưởng nhẹ, trong đó vẫn có một số phân khúc chững lại. Cụ thể:
Hiện thói quen mua sắm online của người dân ngày càng trở lên phổ biến; khiến tình hình thuê và cho thuê shophouse gặp nhiều khó khăn. Mức giá cho thuê shophouse được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 15-20% trong nửa cuối năm nay.
Nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy văn phòng cũng như mặt bằng cho thuê; tại các trung tâm thương mại trong 6 tháng cuối năm dự báo tiếp tục tăng nhẹ.
Công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh trong quý III; và công suất thuê phòng bình quân trong nửa cuối năm 2022; dự kiến tăng khoảng 10% so với kỳ trước. Giá cho thuê phòng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng bình quân dự báo; tiếp tục tăng khoảng 15% so với kỳ trước.
Nhu cầu thuê căn hộ vẫn giữ ở mức ổn định. Loại hình nhà riêng, nhà mặt phố giá thuê có thể sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhẹ; trong các tháng cuối năm.
→ Quý khách cần tìm hiểu thêm vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Bất động sản Việt Nam Blue Ocean Realty
✓ Fanpage: blueoceanrealtyvn
✓ Youtube: BlueOceanRealty và @batdongsanbor
✓ Instagram: blueoceanrealtyvn
✓ Tiktok: @bortintuc
✓ Hotline/ Zalo: 088 808 9696
