越南房地产市场 – 发展进程与现状 | 越南房地产市场 – 从1986年越南经济开始创新以来， 房地产 市场也从此开始形成。不过，越南房地产市场从1993年才真正开始。这样，到现在，越南房地产市场形成与发展才29年并对越南的社会-经济发展发挥了重要作用与贡献。
首先，房地产市场提供住房，城市基础设施，建造美好景观，与城市化进程具有密切关系。特别是在进10年来，越南平均每年建造了6000万平方米的新住房面积。平均房地产市场每年对GDP的贡献率为将近8%。
再说，房地产市场具有向其他40多行业的传播影响能力并成为不同市场的连接桥梁，促进各类市场同步发展。房地产市场对经济发展中起着非常重要的作用。房地产市场会对国家经济发展溢出传播效应。
为了更深入地了解越南 房地产 市场，我们一起来看越南29年来的房地产市场风风雨雨的整体发展。
根据多数房地产专家的研究综合，越南房地产市场于1993年正式形成， 在越南国会通过第一部土地法和住房法令后，初步建立了关于土地使用权和房屋所有权的房地产法理框架。
以下，我们将把越南 房地产 市场的7个主要发展阶段总结描述：
越南房地产市场
越南房地产热潮的第一阶段：1993年-1996年
1993年土地法出台后， 不动产 转让交易更加顺利。随着经济发展，对住房用地及工业用地的需求不断增加， 房地产交易数量迅速成长。
1993年是越南经济飞速发展的一年， GDP达8.1%。 1994年， 国内生产总值增长到8.8%。
1995年对越南来说是一个特别重要的发展里程牌。当年越南与美国的关系正常化并越南加入东盟（ASEAN）。越南经济从中央计划方式转向市场经济机制，因此已改变整个越南经济面貌。根据统计局的数字， 1995年经济增长率达9.54%， 人均所得达227美元；1996年经济增长率达9.35%， 人均所得达到324美元。
当国家GDP强劲增长时， 老百姓对国家将来的信心越来越增强， 这就是推高房价的主要原因之一。
房地产市下跌的阶段：1997年-1999年
这段时间是有关以防止投机现象之土地租赁的第18号和第87号法令（1994年）生效。这法令规定，土地使用者必须支付2个费用包括土地使用权出让金和土地租金。因此，引发了大量 房地产 投资者抛售不动产的浪潮，供过于求， 房地产市场出现下跌现象。
越南刚一体化不久，1997-1998年发生起源于泰国的亚洲经济危机， 对越南经济产生了强烈负面影响。当时一些外资投资的不动产案件失败，导致整个 房地产 市场衰退。
越南房地产热潮的第二阶段：2000年-2003年
由于越南政府主动积极面对亚洲经济危机， 因此越南以快速熬过这个危机。
2000年，企业法出台。 2001年外商投资法出台。越南允许越侨在越南购买 房地产 的主张以及签发新地价框架 导致地价大幅上涨， 大量投资者开始到郊区购买土地。
2001年，越南签署了越美贸易协定。 2001-2002年，这两年越南经济具有爆炸性转型。 2001年国内生产总值达6.89%。
在这个阶段， 房地产 市场热潮主要集中在街面房屋和案件土地。但是，这次不动产热潮被认为是虚拟土地热， 因为在这段时间基本上没有建造任何新房地产工程。
房地产市场下潮阶段：2003年-2006年
当2003 年土地法和第181号法令生效时，土地分块出售的现象被冻结。法律规定：“房地产案件要把建设好房屋后才能出售“。这个规定对 房地产 市场产生了极大负面影响。房地产市场几乎没有交易， 投资活动下潮。具体：2003年交易率降28%； 2004年交易率降56%；2005年年交易率降78%.
到了2005年， 新土地价格的框架根据实际交易状况调整， 土地征收费用上涨， 让很多不动产案件遇到困难， 不能实施案件。
越南房地产热潮的第三阶段：2007年-2008年
2007年，越南加入世界贸易组织（WTO），一体化后吸引了大量外资投资金额，信用增长率提高，股市繁荣。股市市场的剩余资金开始转向到不动产市场。这阶段， 房地产 市场达到最热潮，主要集中在高级公寓和别墅。房价上涨了50-70%， 甚至上涨到100%。
2007年也是房地产经营法生效的一年。加上房地产登记法，土地使用税法，住房法， 允许越侨在越南购买房屋政策。 。 。创造了房地产市场良好的法律基础，让投资者更有安全感地参与这个市场。
房地产市场严重衰退阶段：2009年-2013年
全球金融危机让越南经济收到严重影响，通货膨胀以及坏账增加， 银行贷款利息很高，达23-24%/年。为了控制 房地产 市场泡沫现象以及通货膨胀，越南政府采用多项强烈措施收紧信贷活动。房地产市场收到严重负面影响，房地产价格立即被下降， 平均下降40-50%。 2011年底， 越南 房地产 市场在宽大地区被冻结。许多投资房地产的个人和企业遇到蹭蹬状况。 2012年房地产库存量达到100万亿越南盾。大多数房地产经营企业的坏账大幅增加。
从2012年以来， 越南政府努力签发很多积极政策以及经济刺激方案， 目的是吸引投资，为市场化解困难。
2013年土地法出台。越南 房地产 市场解冻，慢慢恢复并且开始强劲地发展。房地产交易量增加，房地产库存减少。投资国债住宅案件和低价贸易住宅案件的建商给与减少财政义务的优惠。越南政府播出30万亿的房地产信贷政策，让越南不动产市场逐步复苏。
房地产市场强劲增长阶段：2014年-2018年
2014年住房法和第99/2015/ND-CP号法令出台。 2015/05/17 正式允许外国人在越南购买不动产。
这阶段主要看到高级房地产以及度假旅游 房地产 的繁荣发展， 有海岸线的一些省份如：岘港，清华省，广宁省， 海防市，头顿。 。 。房地产发展，为这边创造了全新的面貌。
这个阶段，越南不动产市场出现了很多新的房地产类别，如： OFFICETEL， CONDOTEL，SHOUHOUSE， 工业房地产。 。 。
到了2018年，全国很多地区出现了虚拟土地热， 例如： 广宁省的云顿地区， 富国岛， 北文风。 。 。在胡志明以及郊区如同奈省，平阳省，隆安省。 。 。的土地价格大幅上涨。
疫情挑战以及具有很多惊讶现象的房地产市场阶段：2019年到现在
2019年，越南经济被评为地区国家经济增长率最高的国家之一。在一些地方如河内市， 胡志明市，岘港。 。 。还在土地热状况。但是这个土地热现象很快下沉， 房地产供应量和交易量都下降。
这个现象的主要原因是由于中心地区的土地面积日趋枯竭， 政府紧密地检查已批准的案件并坚持终止违法案件。
2019年年底， 疫情爆发。因为越南已经深入一体化，因此越南经济也因疫情收到严重影响。越南政府很快速提出面对疫情政策， 让越南宏观经济和财政平稳下来， GDP维持3.8%。
2020年， 房地产 市场占整个经济资产的比重将达20.8%， 房地产增加值达到484.9万亿， 占GDP的7.7%。但是，因为房地产供应量稀缺， 房地产市场失去了供需平衡， 造成横向房地产交易现象。
不过，得益于政府的多项开通市场政策，到2021年初， 房地产 市场开始复苏， 特别是在2021年第一季。从南越到北越，到处都有土地热现象， 平均土地价格上涨30-100%， 如： 和平省上涨102%； 青花省上涨76%，河内市三维县上涨75%， 北江省上涨37%， 坚江省上涨38%，岘港上涨32%。 。 。特别是，有一些地方土地价格创纪录上涨到150-300%， 如：在北江省越安县， 安勇县，录南县，土地价钱跟2020年年底的相比增加了2-3倍。
出现 房地产 价格突然上涨的原因， 除了供应量稀缺之外，是外资大量涌入工业房地产， 导致基础设施改善和增加，造成土地价格大幅上升。疫情爆发时， 供应链被中断，越南收益于因疫情工厂转移浪潮的现象。
另一个原因是建筑材料的价格不断上涨。根据建筑部的统计，2021年上半年，因建材价格上涨造成建筑业价格指数跟2020年同期相比上涨近4%； 钢材价格上涨30-40%；沥青价格上涨9-10%； 水泥价格上涨3-5%。 。 。到2021年第四季，建材价格再继续上涨5-20%。
2021年也是 房地产 股票火热的一年。在社区隔离期间内， 银行利息很低， 因此投资者开始大量投资股市。每个月股市开户人数创历史新高，光11月份突破1500点。不动产股非常吸引投资者。
2021年也是投资法，房地产经营法，住房法，环境保护法，企业所得税法等一系列新修订补充有关不动产市场法律规定的第一年实施。加上修订补充建筑法， 对有关允许投资主张， 接受投资者，确认不动产案件的建商。 。 。的相关法律制度担保同步化。
2022年，疫情已经基本控制好， 越南正式开放给外国投资者正常入境越南， 促进经济发展。
在这阶段， 工业 不动产 被评为不动产市场的亮点。但是，现有工业区都基本租满， 需要最快2年的时间才能扩大工业用地的供应量。这样， 越南需要比较多时间才能与周边工业地市场和世界竞争。另外， 越南也要想办法解决质量差的基础设施之问题。
住房房地产的供应量虽然减少， 但是会有很多复苏的机会。度假旅游房地产，办公司会有很多发展潜力，但是目前主要吸引国内投资者。等到周边国家的疫情都控制好，开放自由来往时，才能吸引更多外资投资者进来。
以上的资讯看出， 房地产 市场占经济总活动的30%。希望这篇文章能为各位对越南不动产市场有一个全面性地了解。
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