投资越南不动产的规定 – 外资企业如何取得土地使用权

Quy định về đầu tư bất động sản tại Việt Nam – Doanh nghiệp FDI nhận quyền sử dụng đất như thế nào？

A．投资越南不动产的规定 – 越南土地管理体制

I．投资越南不动产的规定 – 越南实行土地国有的土地所有权制度

– 根据越南《宪法》（2013年）第53条：“越南土地属于人民所有，由国家代表人民对土地实施管理。

– 根据越南《土地法》第4条土地所有权：“全民所有的土地由国家代表所有者统一管理，国家依本法的规定把土地使用权交给土地使用者。」的规定，越南实行土地国有的所有权制度，国家代表全体人民对土地实施管理，根据法律规定将土地使用权交给土地使用者。

II．越南土地管理体制

第45/2013/QH13号越南《土地法》规定：越南政府负责配置土地资源，决定土地用途、土地使用权的期限、取得方式、流程、租金标准，核准并核发土地使用权证。

土地管理实行「横向负责、纵向指导」的管理体制。越南政府设置自然资源与环境保护部，具体负责土地政策的制定、土地资源调查、重大项目用地的审批等；地方各级人民政府设立自然资源与环境保护厅（局），具体处理有关土地行政事务，上级土地管理部门对下级土地管理部门进行业务指导。

除政府土地主管机关外，也设置有「土地登记办公室」及「土地发展基金」二个事业单位。

B．越南土地使用权

I．土地所有权与土地使用权

土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。

土地使用权是指国家机关、法人、非法人组织、自然人依法定程序或依约定对国有土地享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

第45/2013/QH13号越南《土地法》第3条第16款规定：土地使用权证，是由越南政府土地管主管部门颁发给土地使用者的，载明使用土地的基本信息，包括使用土地期限与目的，以及如有土地及其附属资产、抵押等资讯的书面记录；是国家确认土地使用者、土地和附属住宅、其他资产所有人的法律依据。

II．工业用地使用权

越南《土地法》第10条规定，工业用地属于非农业生产经营用地（包括工业区，工业群及出口加工区）。工业用地以工业区和加工出口区的土地为主，以工业区外的工业用地为辅。

越南政府为促进经济发展，一直在大力发展工业园区和加工出口区，并于2018年05月22日颁布关于《工业区和经济区管理》的议定（82/2018/NĐ-CP）。越南通讯社2019年4月24日报道，截至2018年底，全国共有326个工业园区及加工出口区，占地总面积超过9.56万公顷。其中，已经正式投入运作的有总面积达6.62万多公顷的251个工业区。各工业区企业入住率达73.9%。由于劳动成本低、土地租赁费合理、企业所得税率优惠等因素，越南工业不动产的吸引力高于地区的平均水准。

III．外资投资者使用土地的权利

越南《土地法》第183条规定，外国投资者成立的外资企业可向国家租赁土地用于投资项目，可按年支付租金，或一次性支付租金，并享有相应的权利。

一次性或按年交付土地租金的土地使用者的不同权利

a) 一次性交付土地租金的权益

越南《土地法》第174条规定：一次性交付土地租金的承租方享有下列权益：

（1）转让土地使用权和地上附着物。

（2）转租土地使用权和地上附着物。

（3）将土地使用权和地上附着物进行抵押。

（4）以土地使用权及地上附着物进行出资、与其他外资公司合作生产、经营。

b) 按年交付土地租金的权益

越南《土地法》第175条规定：按年交付土地租金的承租方享有下列权益：

（1）转让地上附着物，受让人依法可继续租用土地。

（2）以地上附着物进行抵押。

（3）以地上附着物出资。

根据上述规定，一次性交付租金的土地使用者有权转让、转租、抵押、出资土地使用权和地上附着物。按年交付土地租金的土地使用者转让、抵押、出资的权利仅限于地上附着物，且越南银行一般不接受按年交付租金的土地使用者的抵押贷款申请。

IV．越南土地用途分类

1.越南土地分类

越南《土地法》第10条规定：根据使用目的，越南土地分为：

– 农业用地；

– 非农业用地；

– 未利用的土地三类。

2.越南政府决定土地分类（用途）

越南《土地法》第14条规定：国家根据使用土地规划与计画决定使用土地的目的，并允许改变使用土地的使用目的。

C. 越南土地使用权来源、期限及取得的前提条件

I、越南土地使用权的来源

越南土地使用权来自国家

越南《土地法》第17条规定：国家依照下面的形式把土地使用权交给土地使用者：

1.决定交付土地使用权，收取或不收取土地使用费。

2.接受土地使用者依年度交租金或一次性交租金。

3.认可土地使用权。

越南《土地法》第53条规定：国家有权机关可依法规定把正在有人使用的土地交给或租给其他人。

II、越南土地使用权的期限

越南《土地法》规定，越南政府出租土地期限为50年（特殊情况下可为70年）。

外国投资者在土地租赁期限届满后，仍需继续租赁土地的，应至少提前6个月向所在地的省级自然资源与环境保护区提交书面的延期申请。

D．外国投资者如何取得土地使用权

I、外国投资者取得越南工业用地使用权的前提条件

根据越南《土地法》第183条规定，外国投资者如果想取得越南土地使用权，应首先有投资项目，且须在越南投资成立外资企业，外国投资者本身不能直接获得越南土地使用权。

外资企业可为独资子公司、合资企业，外资企业的具体形式由外资投资者自行决定。

II、外国投资者取得越南土地使用权的方式

向越南政府租赁土地

越南内资公司与外资企业皆可基于农业、商业和生产制造等投资项目需要，向越南政府租赁土地。

向其他土地使用权人购买或转租土地使用权

向土地使用权人购买或转租土地使用权，包括向工业区、出口加工区，工业群或高科技区开发商，或其他拥有土地使用权人购买或转租取得土地使用权，这种方式最简单、直接、有效。包括：

购买和转租所获得的土地使用权的土地用途、期限、租金交纳方式（年缴或一次性付款的方式缴纳土地租金）与转让方、转租方一致。

如果从工业区、出口加工区，工业群或高科技区开发商购买或转租取得土地使用权，可能还需要缴交一定的基础建设费、管理费等费用。

上述购买指取代原土地使用权人，取得其名下全部面积、全部期限内的土地使用权方式；转租指在不改变原土地使用权人的情况下，取得其部分土地或部分期限内的土地使用权方式。

以出资方式取得土地使用权

越南《土地法》第174条规定，一次性支付租金所获得的土地使用权可以出资。据此，外资投资者可以透过与拥有土地使用权的越南企业共同出资设立新公司的形式，获得土地使用权。

以购买越南公司股权或受让土地使用权及地上财产的方式取得其名下的土地使用权

收购越南企业部分或全部股权或受让土地使用权及地上财产，从而间接取得越南企业名下的土地使用权。

其他方式

除了上述的四种方式外，还可以透过交换、拍卖等方式取得土地使用权。

E. 外资企业取得工业土地使用权取得的流程

I．外资企业在越南购买，出售和投资工业用地的法规

在越南建立工厂，投资方有两种出售工业用地的渠道，你需要了解:

购买工业用地

直接与工业区的管理部门联系

透过当地正规不动产仲介公司联系引荐

租赁现有厂房

工厂租赁主要基于来自本地不动产仲介公司的信息最为丰富。但是，也有必要请法律顾问进行确认，以弄清相关限制，以避免不动产仲介公司未提及不必要的风险。

II．越南工业土地使用权取得的流程

土地使用用途、取得方式不同，取得越南土地使用权的流程也不同。以下我们介绍一个越南工业用地使用权取得的一般流程，可作为其他方式取得越南土地使用权的参考。

工业地考察、选择标的土地
签订土地使用权原则合同和付定金
委托专业机构对目标全及目标土地进行尽职调查
申请投资许可证及企业登记証。开投资账号。
签订正式土地使用权转租合约。根据进度付款
确定土地使用权转让价款及支付币种、支付方式

b.确定税金和转让过程中各项费用的承担主体和支付方式

c.确定外资企业设立相关事项

d.确定土地使用权证及其他相关资料、土地移交时间及交接手续。

e.确定双方的权利义务，违约责任的内容。

f.确定争议解决的管理法院或仲裁机构。可以选择中国法院、中国仲裁机构，或香港、新加坡的仲裁机构，越南的仲裁机构处理双方之间的争议。

g.确定合约其他条款内容。

交地
申请土地使用权装，环保，建筑许可证
该厂房及投产

G．外资企业取得办公室的流程

外资企业应如何取得营运所需的土地？

在申请设立外国投资企业需要提交办公室/土地租赁合约。因此，在提交企业设立申请时，应事先找到合适的办公室/土地。
外资企业可以透过以下两种方式取得营运所需土地使用权：

a) 向政府或政府许可的其他出租人承租土地：

外资企业如果直接向政府承租土地，可选择每年支付土地租金或一次付清。若采用每年支付租金，外资企业仅有权使用土地并移转附随土地的资产，但不得移转、分租或抵押。
相对的，若一次付清租金，则外资企业有权将土地使用权及附随土地的资产移转、分租（仅适用于不动产开发的外资企业）、捐献、抵押、担保。如果向政府许可的其他出租人承租土地，外资企业可向从事工业区基础设施开发分租业务的当地或外国组织分租工业区仅供租赁的土地。

b) 接受合资联营的越南合伙人以土地使用权作价入股：