河內不動產 – 經驗豐富的投資者的買賣分享 | 河內 是越南的首都、中心城市和特殊類型的城市。 自越南歷史開始以來，河內一直是政治、經濟和文化中心。 作為首都，河內擁有該國許多重要的文化、娛樂和體育場所。 同時，這裡也是舉辦許多國際政治和體育賽事的首選之地。
2008年，第十二屆國民議會第五屆會議通過第15號決議，合併河西省，將永福省美靈區和和平省龍山縣4個公社遷至河內。 合併後，河內現面積為3344.7平方公里。 河內不僅是心臟，更是整個國家發展的面孔和火車頭，文化源遠流長，文化傳統典型，人才匯聚， 是世界創意城市網絡的成員，本著“舉國矚目的首都——首都的世界”的精神。
- 城市“綠色-智能-現代”
目標是到2025年，河內成為全國和區域內高度智能化、現代化、競爭力強的城市，到2030年，成為具有活力發展的“綠色-智慧-現代”城市。具有國際競爭力，完全工業化。 到 2045 年，河內將按照黨的十七大精神，實現高品質生活、全面可持續的經濟、文化和社會發展，成為全球聯通的城市，具有國際競爭力。
河內是越南人口第二多的省級行政單位，擁有 8,330,800 名居民（2021 年），其中 48.16% 的人口是城市人口。 儘管河內是一個中低收入國家的首都，但它是世界上最昂貴的城市之一，不動產價格並不遜色於富裕國家。 每年，這座城市都會建造數百萬平方米的新房，但對於大多數人來說，價格仍然太高。
在河內購買不動產比在該國其他地區更難。 這裡是不動產行業眾多熱情投資者聚集的地方，市場也動盪不安。
- 河內不動產投資
Blue Ocean Realty 的員工有很多機會跟隨成熟的投資者了解河內的活動和投資趨勢，買賣不動產。
下面，Blue Ocean Realty將業內權威專家在河內買賣房產的有效經驗提煉出來，與讀者分享。 如果您打算在河內買賣土地或投資不動產，您不應忽視它。
I. 河內不動產 的優勢
河內目前具有很大的優勢，自然條件優越，具有良好的發展空間，是首都，國家政治和行政事務的中心，文化、教育、科技、經濟和國際貿易的主要中心。
河內佔國土面積的1%，佔全國人口的8.5%。 河內擁有82%的大學和80%的重點科研實驗室，65%的知識分子和科學家，以及2/5的國家高新技術產業園區。
河內是該國公共投資最集中的地區。 社會基礎設施不斷得到完善、增強和同步。在未來 5 年（2021-2025 年）中，河內以 3047,996,540 億越南盾的市預算中期公共投資總額領先全國。
河內市轄區內（2021年）道路總里程23272.86公里。河內擁有內排國際機場、國家鐵路網、航道水路：紅河、大河、揚河、叢河、考河……有了這樣的交通網絡，河內具有發展貨物多元化運輸的優勢和客運領域。
- 道路
道路是目前河內的強項之一，有11條環路，徑向軸線穿過城市。 目前，8/11高速公路已基本形成，互通里程170.2公里。 其中，有7條徑向航線包括：河內-海防； 河內 – 下龍； 梁 – 和樂 – 和平； 河內 – 太原； 河內 – 諒山； 河內 – 老街； 法雲 – Gie 橋 全長 113.2 公里。
3環路：3、4、5，全長129.5km； 三環路已形成並投入使用。 四環路預計最遲於 2023 年 6 月開工。 其餘兩條區域連接線，五環線和西北高速——國道五號，正在等待投資。
2016年至今開發的住宅總面積達到2530萬平方米，達到27.25平方米/人。 2025年目標：房屋竣工建築面積約3700萬平方米，保障性住房約1萬套，人均住房面積目標，全市27.2平方米/人； 城市綠地面積7.8-8.1m2/人； 城市交通用地比例達到20-25%； 舊房改造改造，選擇5個區域進行試點； 新開發城區、衛星城區、改造線路； 地下新建率達到100%； 公共客運運營率為30-35%。
- 2008年
河內的城市化率很低。 2008年，河內城市化率<39.4%； 2019年達到46%； 2021年將達到49.12%。該指數在中心城市組中非常低，與省會城市和大城區不相稱。 河內力爭2025年底 隨著世界城市化率居高不下，越南的未來只有一個趨勢，即繼續從農村向城市地區、從小省向城市地區強烈轉移。資本，從小城市專注於大城市。 越南經濟越發達，城市人口比例就越高。對不動產的需求相應增加，這裡不動產價格上漲的潛力始終存在。
由於移民對房屋的需求將持續增長，預計河內的不動產價格將繼續上漲。有收入的地方就會增加人口，但河內是一個創造很多好工作機會和高收入的地方。河內的住房需求將主要滿足實際需要。 在有大量勞動力和高收入的地方，就有可持續價格上漲的潛力。
- 關於汽車所有權比例：
如果同時考慮城市和農村地區，河內是擁有汽車的家庭比例最高的地區，為 12%，其次是峴港（10.7%）、太原（10.3%）、廣寧（9.7%）和永福（9.5%）。 未來，為河內900萬人口購買帶車位的房子是一個巨大的需求。 住在摩托車道上的人會不惜一切代價賣掉他們的房子或借更多的錢購買不動產和汽車。 據不動產投資專家介紹，別墅相鄰時會漲價，面向高收入人群。 平均收入的人將搬到城郊地區，尤其是四環地區。
- 從以上分析可以看出，具體推動河內不動產發展的4個突出特點：
- 河內是越南的首都，因此政府一直是最優先和最多的公共投資，社會基礎設施不斷發展，生活質量日益提高。
- 河內是一個將繼續吸引大量外省人移居、學習和工作的地方，對不動產的需求非常高。
- 河內是一個創造許多好工作、高收入和良好工作環境的地方。
- 河內不動產價格穩步上漲，得益於基礎設施和民眾需求，沒有出現虛浪現象。庫存充足。活躍的交易活動。
II. 現在在河內投資哪地區的不動產？
可以說，2022年是河內郊區不動產旺盛的時期。 據專家介紹，此時，當市場面臨諸多法律和信用困境時，安全投資計劃將“登上寶座”。 同時，通貨膨脹促使人們購買不動產以保值，其中優先考慮的是地塊和低層公寓。 但要選擇流動性好、理由明確的產品。
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選擇購買郊區不動產的標準
1.1 已經有紅皮書的不動產
每次土地法修訂後，有紅皮書的土地與沒有紅皮書的土地的價差都會變大。 因此，您應該只投資有紅皮書的不動產。
購買房產時，仔細研讀紅皮書也是河內需要做的房產購買經驗之一，以確保轉讓的房產是合法的，並輸入了買家的名字。 轉讓的不動產無爭議，仍有使用期限，不因執行判決而被扣押。
在某些情況下，實際面積與紅皮書上的面積存在差異。 比如實際面積是45平方米，而紅皮書上只有40平方米，證明他們佔了5平方米。 在這種情況下，我們協商只支付紅皮書的區域。
1.2 沒有在國家規劃的不動產
對於絕大多數人來說，買一塊有紅皮書的土地是完全安全的。但實際上，有時紅皮書只是一張紅紙！ 同樣重要的是地塊是否與紙上的圖紙相符。 這需要親自測試才能確定。賣方或經紀人可能無法提供完整和誠實的信息，即使賣方本人不知道他的房屋或土地在規劃中。 （由於很久以前就計劃掛起）。
因此，在郊區購買房產時，一定要帶上一份紅皮書與公社地籍官員一起仔細檢查土地利用規劃、土地利用計劃、土地來源的法律文件和土地的現狀。 如果沒有規劃問題，並且“有資格由業主為買家製作紅皮書”，那麼你應該購買。
土地面積小，買方應要求賣方申請施工許可證，這樣既可以節省您的資金，又可以避免購買位於規劃區域內的土地。
注意
4 號環路也是考慮投資的安全地點。 目前，四環沒有詳細規劃，也沒有補償地標。 因此，除了仔細檢查規劃外，從4號環> 2km或更多的地方購買是最安全的。 項目進展的每一個里程碑：清地審批、開工……，這裡的樓盤都會漲價一次，分期漲價。
1.3 不動產離河內市中心不太遠
用於投資或購買居住的不動產不應離河內市中心太遠，應僅在旅行半徑1小時內，並且汽車可以進入該物業。 有了這個距離，不管你買什麼目的，都可以，滿足住宿和出行的需求。
1.4 不動產升值潛力大
在找到適合您需求的房產後，有必要在做出購買決定之前考慮並考慮該房產的潛在價格上漲。 不動產價格的上漲或下跌，除了市場因素、社會政治基礎設施發展規劃外，還取決於不動產本身的兩個因素，即：不動產的類型和不動產的位置。 無論您購買房屋是為了居住還是為了商業，不動產周圍的位置和居住環境都是重要的因素。 因為該地擁有便利的交通位置、安全的周邊河流環境以及該地區眾多的設施…… 這些決定了您的生活質量和房產未來升值的潛力。
此外，不要低估不動產行業對人口流動和就業機會的需求。 同時，還要評估在內城打工的人以後會不會回到這個區域居住？ 如果房產是房產，其他需要注意的細節包括：交通狀況、房屋入口、房屋結構、房屋新舊程度、室內外等。
1.5 不動產價格最優惠
在做出決定之前，有必要通過許多不同的渠道研究價格： 通過經紀人、報紙、網站直接向周圍的人詢問有關買賣不動產的信息…… 在與賣家交談時，將大街道前的不動產與小巷中的不動產進行比較，以便輕鬆比較和談判。 議價時，建議比賣家提供的價格低20-30%，同時在議價時發現物業的缺陷有優勢。
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2022年在河內購買和出售不動產的最新程序
房屋和土地是非常有價值的資產，因此必須謹慎並遵守買賣不動產的程序和法律規定。 2022年的不動產買賣手續與往年相比基本沒有變化。 如下：
2.1 檢查不動產法律文件，不動產狀態
- 財產所有人：檢查這是一個人的單獨財產還是一對夫婦或一群人的共同財產。 要求賣家提供婚姻狀況證明（如果是單身）、結婚證和配偶的身份證件（如果是已婚）。 如果房屋或土地屬於共同使用（共同使用，共同所有），則共同使用者和共同房屋的所有者也必須提供證明他們單身或已婚的文件。
- 查紅皮書，業主信息、面積、用地用途、土地來源、土地使用期限、規劃用地、紅皮書抵押… 注意，原則上，如果房屋或土地在規劃中，您將無法轉讓、購買或出售。 如果您沒有足夠的信息，您很可能會遇到公證合同的情況，付款後您會發現無法辦理姓名過戶手續。
接下
如果紅皮書的地塊已經抵押給銀行，可以在紅皮書封面4（或封面3）看到抵押信息。 或在本頁與加蓋土地登記機關邊防印章的紅皮書之間另附一張寫有抵押信息的紙。
萬一賣家想隱藏抵押信息， 他們會拿掉那張紙，觀察時，他們會在紅皮書的某個角落看到只有一半的過境標記，這種情況很少見，但並非聞所未聞。 事實上，以紅皮書作為熱點貸款和高息貸款的抵押品，無論是有效還是無效，也極大地影響了房屋和土地的購買和使用。 特別是當賣方不僅在一個地方抵押，而且可以在多個地方抵押時。 所以你也應該意識到這一點。
- 查房情況：購房者需到現場查房情況是否與紅皮書不同？ 比如粉皮書顯示的是四層的房子，平頂，但實際狀態是多層的房子。 這是現狀以外的住房案例。 在這種情況下，買方需要要求賣方完成房屋未在紅皮書上認證的部分的竣工和合法化，然後才能進行定金。
2.2 談判並簽字合約訂押金
雙方在查明可交易的相關法律問題後，協商簽訂定金合同， 明確存款目的和收取存款的用途，約定一方違約時的押金罰款問題。 定金、簽約前，建議業主與相鄰地塊劃清界限，以免日後發生糾紛。 根據現行法律，存款合同無需公證或認證。 但需要注意的是，繳款和收款需要賣家確認。
談判簽訂土地使用權出讓合同、房屋買賣合同
準備好雙方在定金合約中約定的內容後， 當事人將在公證機構就土地使用權出讓合同、房屋買賣合同進行協商、簽署、公證。
賣家需要準備網站上顯示的個人的紅皮書、戶口本、個人證件（身份證、公民身份證、結婚證、單身證明…）等原始文件。紅皮書。 注：土地使用者或房主由人民身份證變更為公民身份證的，需提供公民身份識別機構的書面證明。 購房者需要準備的文件原件包括：戶口本、身份證件。
一些留意
1. 以現金支付的，雙方應單獨出具文件證明賣方/買方已收到賣方/買方支付的款項。
2. 公證合同是不動產買賣轉讓交易最有效、最重要的法律依據，也是辦理紅皮書名稱過戶手續的主要文件之一。 因此，雙方在交付和接收公證合同時需要謹慎，保留合同直到貨款交付和文件交付，然後雙方將通過公證處獲得公證合同。
3. 你需要邀請公社和區的地籍來測量土地。主管機關收到土地所有權人證明後，應以新買受人的名義全額支付。
4. 如果您在大片土地上購買部分土地，為一個人所有，在將地塊與當地的住宅和農業用地分開時，您必須注意最小面積限制。 協商分割地塊的費用，由買方或賣方承擔。
2.4 繳納稅款、註冊費並辦理姓名過戶手續
您在區土地登記辦公室的分支機構提交名稱轉移申請。 配置文件組件包括：
- 買賣合同/土地使用權出讓合同（正本及影本一份）；
- 紅皮書（正本和影本一份）；
- 土地變更登記表（正本）；
- 個人所得稅申報表（正本）；
- 登記費申報單（正本）；
- 證明對象免徵個人所得稅的文件和文件。
需繳納的個人所得稅和登記費如下：
– 個人所得稅：合同價值的2%。 合同價值低於國家規定的土地、房價的，按照國家規定的價格執行。
– 登記費：合同價值的0.5%。 合同價值低於國家規定的土地、房價的，按照國家規定的價格執行。
2.5 抵押不動產的銀行結算
在這種情況下，買方將不得不先用部分資金購買房屋，先與銀行解除抵押，然後簽訂正式公證的買賣和轉讓合同。 因此，在交易時，除訂金合同外，買方還應要求賣方訂立承諾出售或轉讓的合同。 一些公證處可能會同意對此類合同進行公證。
當您決定在河內買賣不動產時，以上是必要的股份和注意事項。 Blue Ocean Realty C 希望讀者在做出重要決定購買和出售河內不動產以實現成功和可持續的投資時應用這些說明。
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