越南不動產市場 – 從1986年越南經濟開始創新以來， 不動產 市場也從此開始形成。不過，越南不動產市場從1993年才真正開始。這樣，到現在，越南不動產市場形成與發展才29年並對越南的社會-經濟發展發揮了重要作用與貢獻。
首先，不動產市場提供住房，城市基礎設施，建造美好景觀，與城市化進程具有密切關係。特別是在進10年來，越南平均每年建造了6000萬平方米的新住房面積。平均不動產市場每年對GDP的貢獻率為將近8%。
再説，不動產市場具有向其他40多行業的傳播影響能力并成爲不同市場的連接橋梁，促進各類市場同步發展。不動產市場對經濟發展中起著非常重要的作用。不動產市場會對國家經濟發展溢出傳播效應。
爲了更深入地瞭解越南 不動產 市場，我們一起來看越南29年來的不動產市場風風雨雨的整體發展。
根據多數不動產專家的研究綜合，越南不動產市場於1993年正式形成， 在越南國會通過第一部土地法和住房法令後，初步建立了關於土地使用權和房屋所有權的不動產法理框架。
以下，我們將把越南不動產市場的7個主要發展階段總結描述：
越南不動產市場
越南不動產熱潮的第一階段：1993年-1996年
1993年土地法出臺後， 不動產 轉讓交易更加順利。隨著經濟發展，對住房用地及工業用地的需求不斷增加， 不動產交易數量迅速成長。
1993年是越南經濟飛速發展的一年， GDP達8.1%。 1994年， 國内生產總值增長到8.8%。
1995年對越南來説是一個特別重要的發展里程牌。 當年越南與美國的關係正常化並越南加入東盟（ASEAN）。越南經濟從中央計劃方式轉向市場經濟機制，因此已改變整個越南經濟面貌。根據統計局的數字， 1995年經濟增長率達9.54%， 人均所得達227美元；1996年經濟增長率達9.35%， 人均所得達到324美元。
當國家GDP强勁增長時， 老百姓對國家將來的信心越來越增强， 這就是推高房價的主要原因之一。
不動產市下跌的階段：1997年-1999年
這段時間是有關以防止投機現象之土地租賃的第18號和第87號法令（1994年）生效。這法令規定，土地使用者必須支付2個費用包括土地使用權出讓金和土地租金。 因此，引發了大量 不動產 投資者抛售不動產的浪潮，供過於求， 不動產市場出現下跌現象。
越南剛一體化不久，1997-1998年發生起源於泰國的亞洲經濟危機， 對越南經濟產生了强烈負面影響。當時一些外資投資的不動產案件失敗，導致整個 不動產 市場衰退。
越南不動產熱潮的第二階段：2000年-2003年
由於越南政府主動積極面對亞洲經濟危機， 因此越南以快速熬過這個危機。
2000年，企業法出臺。2001年外商投資法出臺。越南允許越僑在越南購買 不動產 的主張以及簽發新地價框架 導致地價大幅上漲， 大量投資者開始到郊區購買土地。
2001年，越南簽署了越美貿易協定。2001-2002年，這兩年越南經濟具有爆炸性轉型。2001年國内生產總值達6.89%。
在這個階段， 不動產 市場熱潮主要集中在街面房屋和案件土地。但是，這次不動產熱潮被認爲是虛擬土地熱， 因爲在這段時間基本上沒有建造任何新不動產工程。
不動產市場下潮階段：2003年-2006年
當2003 年土地法和第181號法令生效時，土地分塊出售的現象被凍結。法律規定：“不動產案件要把建設好房屋後才能出售“。這個規定對 不動產 市場產生了極大負面影響。不動產市場幾乎沒有交易， 投資活動下潮。具體：2003年交易率降28%； 2004年交易率降56%；2005年年交易率降78%.
到了2005年， 新土地價格的框架根據實際交易狀況調整， 土地徵收費用上漲， 讓很多不動產案件遇到困難， 不能實施案件。
越南不動產熱潮的第三階段：2007年-2008年
2007年，越南加入世界貿易組織（WTO），一體化後吸引了大量外資投資金額，信用增長率提高，股市繁榮。股市市場的剩餘資金開始轉向到不動產市場。這階段， 不動產 市場達到最熱潮，主要集中在高級公寓和別墅。 房價上漲了50-70%， 甚至上漲到100%。
2007年也是不動產經營法生效的一年。加上不動產登記法，土地使用稅法，住房法， 允許越僑在越南購買房屋政策。。。創造了不動產市場良好的法律基礎，讓投資者更有安全感地參與這個市場。
不動產市場嚴重衰退階段：2009年-2013年
全球金融危機讓越南經濟收到嚴重影響，通貨膨脹以及壞賬增加， 銀行貸款利息很高，達23-24%/年。爲了控制 不動產 市場泡沫現象以及通貨膨脹，越南政府采用多項强烈措施收緊信貸活動。不動產市場收到嚴重負面影響，房地產價格立即被下降， 平均下降40-50%。2011年底， 越南 不動產 市場在寬大地區被凍結。許多投資不動產的個人和企業遇到蹭蹬狀況。 2012年不動產庫存量達到100萬億越南盾。大多數不動產經營企業的壞賬大幅增加。
從2012年以來， 越南政府努力簽發很多積極政策以及經濟刺激方案， 目的是吸引投資，為市場化解困難。
2013年土地法出臺。越南 不動產 市場解凍，慢慢恢復并且開始强勁地發展。不動產交易量增加，不動產庫存減少。投資國債住宅案件和低價貿易住宅案件的建商給與減少財政義務的優惠。越南政府播出30萬億的不動產信貸政策，讓越南不動產市場逐步復甦。
不動產市場强勁增長階段：2014年-2018年
2014年住房法和第99/2015/ND-CP號法令出臺。 2015/05/17 正式允許外國人在越南購買不動產。
這階段主要看到高級不動產以及度假旅游 不動產 的繁榮發展， 有海岸綫的一些省份如：峴港，清華省，廣寧省， 海防市，頭頓。。。不動產發展，為這邊創造了全新的面貌。
這個階段，越南不動產市場出現了很多新的不動產類別，如： OFFICETEL， CONDOTEL，SHOUHOUSE， 工業不動產。。。
到了2018年，全國很多地區出現了虛擬土地熱， 例如： 廣寧省的雲頓地區， 富國島， 北文風。。。在胡志明以及郊區如同奈省，平陽省，隆安省。。。的土地價格大幅上漲。
疫情挑戰以及具有很多驚訝現象的不動產市場階段：2019年到現在
2019年，越南經濟被評爲地區國家經濟增長率最高的國家之一。在一些地方如河内市， 胡志明市，峴港。。。還在土地熱狀況。但是這個土地熱現象很快下沉， 不動產供應量和交易量都下降。
這個現象的主要原因是由於中心地區的土地面積日趨枯竭， 政府緊密地檢查已批準的案件並堅持終止違法案件。
2019年年底， 疫情爆發。 因爲越南已經深入一體化，因此越南經濟也因疫情收到嚴重影響。越南政府很快速提出面對疫情政策， 讓越南宏觀經濟和財政平穩下來， GDP維持3.8%。
2020年， 不動產 市場佔整個經濟資產的比重將達20.8%， 不動產增加值達到484.9萬億， 佔GDP的7.7%。但是，因爲不動產供應量稀缺， 不動產市場失去了供需平衡， 造成橫向不動產交易現象。
不過，得益於政府的多項開通市場政策，到2021年初， 不動產 市場開始復甦， 特別是在2021年第一季。從南越到北越，到處都有土地熱現象， 平均土地價格上漲30-100%， 如： 和平省上漲102%； 青花省上漲76%，河内市三維縣上漲75%， 北江省上漲37%， 堅江省上漲38%，峴港上漲32%。。。特別是，有一些地方土地價格創紀錄上漲到150-300%， 如：在北江省越安縣， 安勇縣，錄南縣，土地價錢跟2020年年底的相比增加了2-3倍。
出現 不動產 價格突然上漲的原因， 除了供應量稀缺之外，是外資大量湧入工業不動產， 導致基礎設施改善和增加，造成土地價格大幅上升。疫情爆發時， 供應鏈被中斷，越南收益於因疫情工廠轉移浪潮的現象。
另一個原因是建築材料的價格不斷上漲。 根據建築部的統計，2021年上半年，因建材價格上漲造成建築業價格指數跟2020年同期相比上漲近4%； 鋼材價格上漲30-40%；瀝青價格上漲9-10%； 水泥價格上漲3-5%。。。到2021年第四季，建材價格再繼續上漲5-20%。
2021年也是 不動產 股票火熱的一年。在社區隔離期間内， 銀行利息很低， 因此投資者開始大量投資股市。 每個月股市開戶人數創歷史新高，光11月份突破1500點。不動產股非常吸引投資者。
2021年也是投資法，房地產經營法，住房法，環境保護法，企業所得稅法等一系列新修訂補充有關不動產市場法律規定的第一年實施。加上修訂補充建築法， 對有關允許投資主張， 接受投資者，確認不動產案件的建商。。。的相關法律制度擔保同步化。
2022年，疫情已經基本控制好， 越南正式開放給外國投資者正常入境越南， 促進經濟發展。
在這階段， 工業 不動產 被評爲不動產市場的亮點。 但是，現有工業區都基本租滿， 需要最快2年的時間才能擴大工業用地的供應量。 這樣， 越南需要比較多時間才能與周邊工業地市場和世界競爭。另外， 越南也要想辦法解決質量差的基礎設施之問題。
住房不動產的供應量雖然減少， 但是會有很多復甦的機會。度假旅游不動產，辦公司會有很多發展潛力，但是目前主要吸引國内投資者。等到周邊國家的疫情都控制好，開放自由來往時，才能吸引更多外資投資者進來。
以上的資訊看出， 不動產 市場佔經濟縂活動的30%。希望這篇文章能為各位對越南不動產市場有一個全面性地瞭解。
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