越南的工業房地產 – 2022 年的市場趨勢 | 由於勞動力成本低以及位於歐洲和美洲之間重要的海上交通區，越南已迅速成為世界領先的工業目的地。 此外，在當前創新發展趨勢下，外商直接投資流入 工業 和房地產業也迅速增加，為工業區吸引投資創造了有利條件。
越南經濟發展的關鍵是製造業，佔越南國內生產總值的三分之一以上。 由於供應鏈從中國轉移，製造業的前景將繼續具有吸引力，一些知名製造商遷往越南就證明了這一點。
那麼工業地產板塊的走勢如何，近期將關注什麼樣的工業地產市場，Blue Ocean Realty將從權威專家到行業專家，為大家更新最新動向，我們的讀者如下。
I. 工業 房地產 – 現有的廠房市場取勝
越南從Lego集團、Avantika 製藥集團等國際領先企業獲得高達數百億美元投資資金的堅決條件之一是準備好工廠基礎設施。 可見，現有工廠類型在越南工業房地產市場中非常重要。
1. 現有廠房市場開發設施
1.1 越南在吸引外國直接投資方面領先該地區
多年來，越南的外國投資率不斷增長，即使需求受到 COVID-19 大流行的顯著影響，越南投資者的投資活動並沒有降低活力、效率和質量。
據計劃投資部外商投資司統計，2022年前8個月，外商“湧入”越南近168億美元。這可以說是一個好兆頭，表明越南仍然保持著其作為可靠投資地點的地位。
胡志明市作為國家重點經濟區、國家經濟火車頭，歷來是大投資者的聚集地，投資資金逐年湧入。目前，全市有115個國家和地區投資，有效外商直接投資項目10925個，總資金783.2億美元。
投資環境開放、有吸引力，近年來，平陽一直是全國吸引外商直接投資的主要省市之一。特別是在2022年前8個月，平陽吸引了近26億美元，其中包括新項目、13個增資項目和131個出資入股項目。 截至2022年8月31日，全省現有投資項目4064個，來自65個國家和地區，註冊資本總額近396億美元。平陽目前在吸引外資方面排名全國第二，僅次於胡志明市。
工業區和經濟區體系覆蓋全國，覆蓋61/63個省市，建立了403個工業區，18個沿海經濟區和26個口岸經濟區，全國工業區和經濟區擁有近1.1萬家有效外資總投資2300億美元的直接投資項目…
1.2 將工廠遷往越南的浪潮急劇增加
可以看出，很多外國投資者將工廠遷出中國的趨勢在這幾年就開始了，當時投資者意識到“世界工廠”太大而去中國有限，所以投資者必須推動市場多元化，投資更多以分散風險。 當美中貿易關係緊張時，這種趨勢會更加強烈 直到現在，當 Covid-19 大流行爆發時，世界上許多大公司都掀起了將生產工廠遷出中國的“浪潮”。
作為明確的證據，美國公司蘋果公司開始將生產從中國轉移到越南，並增加了在越南的耳機和 Ipad 的產量。 越南是世界上發展最快的經濟體之一，蘋果將iPad平板生產線遷往越南的決定創造了一種趨勢，促使其他“科技巨頭”紛紛向越南尋覓。 或者谷歌和微軟也在將一些生產線從中國轉移到越南。 特別是最近，在世界媒體上，美國已將越南確定為供應鏈中的優先合作夥伴。
最近，2021年12月8日LEGO集團（世界領先的兒童玩具製造商）與越南-新加坡工業園（VSIP）簽署了合作諒解備忘錄。 會議紀要顯示，雙方將聯合在平陽部署建設新工廠，總投資超過10億美元。該項目預計將於2022年下半年開始實施。
2022年2月15日，Sri Avantika Contractor Limited（印度領先的醫藥園區和科技產業園基礎設施開發企業）與海陽省人民委員會就該項目的投資和實施進行了會議。面積960公頃 項目總投資額為10至120億美元。 Sri Avantika Contractor Limited 與 大安都市-工業區發展集團合作。
1.3 許多工業房地產項目開工
由於全球生產設施向越南轉移的浪潮，越南工業房地產市場在 2022 年初的 6 個月內記錄了許多項目在北部和南部的開工活動。
典型項目包括：VSIP在越南的第11個工業區在平陽省開工，面積超過1000公頃； DEEP C 海防 II工業區，規模10.6公頃； YSL集團還在越南的永福平川實施了一個佔地近300公頃的工業用地項目。
最近，2022 年 6 月，BW 工業發展股份公司 (BW) 在 富義工業區（河內）啟動了“項目 16 – BW富義成品倉庫”項目。 這是BW在河內的第一個按照LEED綠色標準建造的項目。 開工建設京東地產（越南）非關稅區海防1物流區和南亭武工業區（1區），用地面積9.7萬平方米。
未來三年內，兩個市場的工業用地供應量將增加14,000多公頃。 其中，二線工業省份將分別佔南方和北方供應量的21-42%左右。
部分即將於2022年下半年和2023年初投產的產業園區，在第一階段部署中實現了40-100%的正向提前租金承諾率。 在需求旺盛的情況下，預計未來三年北方市場工業用地租金年均正增長5-10%，南方地區工業用地租金年均增長8-13%。
2. 擴產需求增加
關於 2022 年前 6 個月工業用地市場的運行情況，世邦魏理仕越南表示，一級市場錄得正入住率，北部地區為 80%，北部地區為 90%。 其中，河內、海防、北寧、興安、海陽等5個北方重點省市擁有工業用地近1.5萬公頃。 同時，南部地區的主要城市是胡志明市、同奈、平陽和隆安，土地總面積超過3萬公頃。
預計汽車和電子行業需求的強勁增長將推動工業區的入住率上升，尤其是在北部地區。 此外，三星、LG Display、小米、歌爾等電子巨頭也宣布計劃在越南擴大、增資或租用新工廠開始生產。
3. 貿易和物流需求增加
製造業與快速發展的電子商務相結合，為現成工廠的發展創造了有利的市場條件。 COVID-19改變了整個社會的購物和消費習慣，這是電子商務行業發展的一個條件，導致了物流和物流的發展。 2022 年第一季度，物流和工業部門的活動比去年同期增長 3.5%，2022 年第一季度部署的資本為 83 億美元。
製造業與快速發展的電子商務相結合，為現成工廠的發展創造了有利的市場條件。 COVID-19改變了整個社會的購物和消費習慣，這是電子商務行業發展的一個條件，導致了物流和物流的發展。 2022 年第一季度，物流和工業部門的活動比去年同期增長 3.5%，2022 年第一季度部署的資本為 83 億美元。
未來4年，預計全球電子商務專用物流面積約160-2億平方米。越南正在成為東南亞第二大數字經濟體，僅次於印度尼西亞，有望吸引更多大型企業。
電子商務以及烏克蘭的地緣政治危機，使得世界各地的企業都面臨著在倉庫供應短缺加劇的情況下維持穩定供應鏈的挑戰。
全球 61% 的公司在過去 2 年增加了貨物所需的存儲量，從而增加了對倉庫的需求。 根據越南電子商務規模增長預測，預計到2025年，全國電子商務所需物流面積將超過200萬平方米。
4. 兩項新一代自貿協定的簽署開啟了諸多機遇
越南簽署了兩項新一代自由貿易協定，包括《跨太平洋夥伴全面進步協定》和《越南與歐盟自由貿易協定》。 作為一個新興的大市場，擁有年輕而充滿活力的勞動力，以及越來越高質量的人力資源，越南可以在吸引外國直接投資的能力方面與該地區其他國家完全競爭。
越南正式成為跨太平洋夥伴全面進步協定成員，經濟專家預測越南將成為生產中心，促進外國投資活動。 尤其是美國和日本，據說是越南市場最具投資潛力的兩個國家。 此外，中國、泰國和韓國也對此次活動表示了興趣，因此不難看出該地區國家也傾向於加大對越南的投資以保持市場領先地位。
因此，未來幾年對尋找和建造車間和工廠的需求也將增加。跨太平洋夥伴全面進步協定將促進外資湧入越南，從而為整個經濟市場特別是工業房地產創造更好的機制。 工廠和倉庫部分將更加專注於投資。
II. 蓋好的倉庫廠房總是有興趣和有吸引力的投資
得益於諸多利好因素，工業房地產市場近幾年增速良好。 特別是南北三個地區的基礎設施得到了大力改善，許多高速公路、港口和機場已經在建設中。 通過流行病，政府還通過增加公共基礎設施支出來提振經濟需求。
在北部地區，值得注意的是，投資 25,000 億越南盾在 雲屯- 芒街高速公路上的海防的 2 個集裝箱碼頭，將於 2022 年 8 月投入運營。 此外，三環路經過胡志明市、平陽、同奈、隆安4個省，全長76.34公里，於2022年6月中旬經國會批准。 隨著基礎設施體系的完善，預計工業區市場近期將迎來利好需求。
專家表示，未來一段時間，由於工業用地租金“上漲”和供應有限，高層廠房和倉庫很快將成為工業地產市場的主要趨勢。越來越枯竭。 對於現成的倉庫，物流、電子商務和零售的需求將保持該產品的發展步伐。由於電子商務和零售租戶的需求不斷增加，倉庫標準也在提高。 此外，冷庫的需求也將小幅增加，以滿足農業、海鮮和冷凍肉類供應大城市的空間需求增加。 而這也是投資者近期可以考慮投資開發項目的類型。
1. 對現成工廠的需求與日俱增
通常，建廠的投資需要6個月到1年的時間（前提是有空間），所以現成的工廠很感興趣。 出租面積也多種多樣，從幾百平方米到幾萬平方米不等。 截至2022年第一季度，現成廠房入駐率達到94%； 環比增長 23%，同期增長 1%； 由於平陽和同奈的紡織和電子元件製造的租賃交易。 現成倉庫的入住率為 93%，環比增長 7%，同比增長 3%。 典型的交易來自電子商務、3PL 和零售行業。
而且，有很多企業無法安排預算建設大型倉庫和工廠，所以短期的解決方案是租用倉庫和廠房，立即使用土地，以後再建工廠。 這群租戶主要選擇工廠附近的倉庫，方便貨物的生產和運輸。 工廠需求的增加主要來自於一批有搬家需求，想加快投資，以便立即部署生產活動，以迅速彌合供需缺口的客戶群。 從而在疫情得到良好控制期間創造了更深入參與供應鏈的機會。
從2022年開始，國內外投資者對現成的工廠產品非常感興趣。目前，有3類客戶在尋找該產品線：美國和歐洲的租戶只關注現有工廠，不投資新項目，來自韓國的投資者來尋找土地基金開發服務行業的項目比如零部件和汽車。國內投資者計劃擴大消費品行業的生產。 在峴港高工業園區，現有多家投資商出租龍口股份公司廠房項目等現代化大型廠房項目，規模近30公頃，總投資超過10000億越南盾已完成並移交給2家日本企業。 2022年及未來幾年，工業4.0及智能製造、供應鏈現代化、售後回租、新型物業模式產業園、現代化總體規劃冷庫數據中心等趨勢有望繼續顯現。
由於供應仍然非常稀缺，擁有可用場地和基礎設施的企業將具有很大優勢。此外，處於開發階段的項目也吸引了戰略投資者的關注。他們對空間租賃的需求最大，尤其是戰略經濟區的物流活動。
據專家介紹，河內和胡志明市附近的現成倉庫市場將非常發達，但租期不會長，約3-5年可供商家降低成本，初期建設投資。 由於市場的特殊性，租戶往往會關注交通連通性、裝卸時間等，因此倉庫的位置非常重要。
工業房地產目前的局限是重點省份倉庫和工廠的土地資金不多，導致土地租金被推高。 此外，各地對物流業和建廠出租的監管和投資流程仍存在差異，趨於收緊。雖然這是一個有助於快速吸引二三線製造企業完成越南電力和電子供應鏈的領域。
2. “大佬”爭奪現成工廠市場
2022年，現成工廠供應量較2018年增加53.8%，主要集中在河內和胡志明市周邊省份。 2022年前兩季度的成套廠房市場持續收到來自南北工業區的大量新增供應。特別是僅甲級的供應量就達到了48萬多平方米，與2021年底相比幾乎翻了一番。 在北部，北寧是現成工廠供應充足且目前供應充足的地區之一。 河南也正在成為現成工廠的熱點之一，這裡是蘋果和北江供應商首爾半導體的所在地。
今年，北方市場有望迎來更多現成工廠項目。 例如，Boustead & KTG Joint Venture (BKIM) 的項目一期； 在 安峰 II-C 開發，面積為 8.1 公頃； 位於 VSIP 海陽的 BW Industrial 三期現成工廠，佔地 10.4 公頃。 中心城市總是被優先考慮，但當工業區被填滿時，新來者還有另外兩個選擇：搬得更遠，或者從公司那裡租用現成的倉庫和工廠，積累土地。 近期，多家大公司同步實施大型現成工廠項目，越南現成工廠市場傳來好消息。
首先，Indochina Kajima——Indochina Capital和Kajima Corporation（日本）的合資企業舉行了Core5 Hai Phong項目的奠基儀式——該項目擁有96,000平方米的現成廠房和國際標準的倉庫出租。 項目建成後，預計向市場提供現成廠房和倉庫出租，面積3174-25509平方米。 在接下來的 5-7 年裡，Indochina Kajima 相信越南市場，在工業房地產領域投資 10 億美元，計劃在越南的主要製造基地實施優質工業房地產項目。
2022年6月末，SLP（SEA Logistic Partners）也在北寧南山合靈啟動了一個新的倉庫項目。 預計2023年第二季度竣工，為市場提供超過9萬平方米的甲級倉庫。 因此，通過這個項目，SLP 將在越南擁有總共 6 個物流設施，總土地面積高達 860,000 平方米。 專家預測，2021-2023年期間，南方現成倉庫/工廠新增供應的複合增長率分別為22%/14%和46%/10%。 未來 3 年，工廠和現成市場預計將增加 400 萬平方米。
3. 租廠需求向大型化、綠色化、優質化方向轉變
現成工廠市場已大規模轉移，以滿足租戶的需求，特別是選擇在越南設立熱土或擴大生產的外國客戶。 公司選擇長期聘用，這種模式可以幫助他們節省時間和成本，并快速投入生產。
近日，德國領先的注塑機製造商 Framas 簽訂合同，在 KTG Industrial 仁泽2 (同奈) 租用 20,000 平方米的現成工廠，為期 10 年，以滿足日常需求。 以前，這樣的規模，需要客戶長期租用土地，自己負責施工。 然而，目前，企業選擇了一種快速靈活且需要較少資金的選擇，即租用現成的設施。 為抓住新機遇，2022年南方工業區和成套工廠的投資者開始關注可持續發展的趨勢，建設符合綠色標準的工廠和工業區新產業。
越南工業區與安峰建商在同奈省河奈工業區正式舉行河奈工業區項目奠基儀式。 項目分兩期建設，總用地面積16.3公頃，出租面積10.9萬平方米。 項目一期預計2022年第四季度竣工，提供約5.5萬平方米的優質廠房和倉庫。 在北方，為滿足國內外企業日益增長的租賃需求，工業地產開發商不斷尋找工業用地，建設眾多優質倉庫和廠房。不僅在河內、海防、廣寧等北部重點經濟區的省/市；此外，北江、太原、永福等鄰近地區也成為工廠投資的有吸引力的目的地。
III. 未來專業工廠發展趨勢
工業區和經濟區的專業廠房租賃需求呈上升趨勢。因行業發展需求，專業廠房類型日益發展並流行，廠房出租、廠房結合辦公、房屋、吊車廠房、機械廠房、工業廠房、廠房等多種廠房出租類型工業區，高新區廠房，現成廠房，租金合理。 企業如：汽車零部件生產、包裝加工、包裝生產、啤酒生產、家俱生產、化妝品生產、鞋業生產、食品生產、高檔服裝及 製造醫療設備、製造電子元件、製造機械……這些企業始終優先考慮聘請專業生產車間作為快速業務發展的解決方案。
隨著專業工廠建設技術的進步，未來具有多功能性。 租用專業工廠時改變功能，擴大面積也變得容易。 這有助於企業經常改變車間的位置。 同時，在必要時迅速改變經營策略。 因為新機器設備的佈置非常方便快捷。 採用鋼結構的專業廠房類型，在建築方面可以很容易地改變。 特別是當發生這樣的變化時，建築物的耐久性並沒有改變。
符合節能環保標準的專業工廠，在未來總會受到眾多企業的關注。 因為能源是企業的首要標準，需要租用專業工廠來節省成本，包括電費和水費，這一直受到客戶的讚賞。
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