Thị trường bất động sản Việt Nam – chặng đường phát triển

Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lan tỏa đến nền kinh tế quốc gia

Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường cũng bắt đầu manh nha. Tuy nhiên, thị trường bất động sản được cho là chính thức bắt đầu hình thành kể từ năm 1993. Như vậy, thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam mới hình hình và phát triển khoảng 29 năm trở lại đây và đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển kinh tế- xã hội của Việt Nam.

Trước hết, thị trường BĐS cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng đô thị, xây dựng vẻ đẹp cảnh quan và liên quan mật thiết đến quá trình đô thị hoá. Riêng 10 năm trở lại đây, trung bình mỗi năm Việt Nam xây mới 60 triệu m2 nhà ở. Thị trường BĐS mỗi năm đóng góp bình quân gần 8% GDP.

Hơn nữa, thị trường BĐS có khả năng lan toả đến trên 40 ngành nghề quan trọng khác và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác nhau, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Có thể nói, BĐS có tầm quan trọng rất lớn đối với sự phát triển kinh tế. BĐS phát triển sẽ tạo hiệu ứng lan toả đến nền kinh tế quốc gia.

Thị trường bất động sản Việt Nam – chặng đường phát triển 2023

Để hiểu sâu hơn về thị trường BĐS Việt Nam, chúng ta cùng nhìn lại toàn cảnh chặng đường phát triển của thị trường BĐS trong suốt 20 năm thăng trầm. Theo nghiên cứu của các chuyên gia BĐS, thị trường BĐS Việt Nam chính thức hình thành kể từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, xây dựng khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụg đất, quyền sở hữu nhà ở.

Tại đây, chúng tôi xin tóm lược 07 giai đoạn phát triển chủ yếu của thị trường BĐS Việt Nam:

GIAI ĐOẠN SỐT ĐẤT LẦN THỨ NHẤT: 1993-1996

Sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, hoạt động chuyển nhượng BĐS thuận lợi hơn. Nền kinh tế phát triển, kéo theo nhu cầu về đất ở, đất sản xuất tăng cao, nên các giao dịch BĐS tăng chóng mặt.

Năm 1993 là năm tăng trưởng ngoạn mục của nền kinh tế Việt Nam khi GDP đạt 8.1%. Sang năm 1994, GDP tăng lên 8.8%.

Sang năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng với Việt Nam, khi cùng lúc Việt Nam bình thường hoá quan hệ với Myc và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Nền kinh tế chuyển từ kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường, làm thay đổi cả nền kinh tế. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 1995 đạt tăng trưởng kinh tế 9.54% , GDP bình quân đầu người đạt 227 USD và năm 1996 tăng trưởng kinh tế đạt 9.34%, GDP bình quân đầu người đạt 324 USD.

Khi GDP tăng trưởng mạnh, niềm tin của nhân dân vào tương lai kinh tế nước nhà tăng lên là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.

GIAI ĐOẠN THỊ TRƯỜNG LAO DỐC: 1997-1999

Đây là giai đoạn nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994) nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ có hiệu lực. Theo đó, Người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Chính vì thế đã tạo nên làn sóng nhà đầu tư bản thảo BĐS, cung vượt quá cầu và thị trường BĐS quay đầu lao dốc.

Công thêm khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á (1997-1998) bắt nguồn từ Thái Lan xảy ra khi Việt Nam vừ mới mở cửa hội nhập đã có tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế Việt Nam. Một số dự án BĐS của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

GIAI ĐOẠN SỐT ĐẤT LẦN THỨ HAI: 2000-2003

Do Chính phủ Việt Nam chủ độgn ứng phó với khủng hoảng kinh tế Châu Á, nên Việt Nam không bị cuốn vào vòng xoáy và đã nhanh chóng vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Năm 2000, Luật Doanh nghiệp ra đời. Năm 2001, Luật đầu tư nước ngoài ra đời. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá đất tăng mạnh, nhiều người đầu tư mua đất khắp các vùng ven đô.

Năm 2001, Việt Nam ký gia nhập Hiệp định Thương mại Việt- Mỹ. Nền kinh tế có bước chuyển mình bùng nổ trong hai năm 2001-2002. Năm 2001, GDP đạt 6.89%.

Trong giai đoạn này, cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Tuy nhiên, đây được xem là cơn sốt đất ảo, do trong thời gian này không có công trình nào được xây dựng.

GIAI ĐOẠN THỊ TRƯỜNG TRẦM LẮNG: 2003-2006

Tình trạng phân lô bán nền đã chấm dứt khi Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 ra đời. Theo đó quy định:” Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền gần như tê liệt, hoạt động đầu cơ lắng xuống.

Trong thời kỳ này, giao dịch BĐS ngưng trệ, tỷ lệ giao dịch thành công giảm mạnh, cụ thể: Năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Dòng vốn bắt đầu chảy sang thị trường chứng khoán.

Bước sang năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế, giả đền bù đất tăng cao, vì thế càng làm cho các dự án gặp nhiều khó khăn, không thể triển khai.

GIAI ĐOẠN SỐT ĐẤT LẦN THỨ BA: 2007-2008

Năm 2007, Việt Nam gia nhập WTO, đón nhận dòng vốn đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển thịnh vượng. Nguồn vốn thặng dư từ thị trường chứng khoán bắt đầu chuyển sang đầu tư BĐS. Thời gian này, BĐS đạt cực đỉnh, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Giá nhà đất tăng cao từ 50-70 %, thậm chí lên 100%.

Năm 2007 cũng là năm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Bên cạnh đó, Luật Đăng ký bất độgn sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách Việt Kiều mua nhà…tạo hành lang pháp lý tốt, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường.

GIAI ĐOẠN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SUY THOÁI NẶNG NỀ: 2009-2013

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến nền kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh, lãi suất vay ngân hàng rất cao lên đến 23-24%năm. Chsinh phủ buộc phải thắt chặt tín dụng để kiểm soát bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát. Ngay lập tức, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng, giá BĐS giảm xuống nhanh chóng, trung bình 40-50%. Cuối năm 2011, thị trường bất động sản đóng băng trên diện rộng. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp BĐS lao đao. Tồn kho BĐS năm 2012 lên đến 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS tăng vọt.

Kể từ năm 2012, Nhà nước đã nỗ lực bàn hành nhiều chính sách và các gói kích cầu nền kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Luật Đất đai 2013 ra đời. Thị trường BĐS ấm dần lên, tan băng và có xu hướng đi lên khá mạnh mẽ. Lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho giảm. Các doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam dần được phục hồi.

GIAI ĐOẠN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN MẠNH MẼ: 2014-2018

Năm 2014, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ra đời.Ngày 17/05/2015 chính thức mở rộgn cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Giai đoạn này chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng, tạo nên một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có biển như Đà Nẵng, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bà Rịa- Vũng Tàu…

Trong giai đoạn này, thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp…

Đến năm 2018 xuất hiện các cơn sốt đất lan rỘgn ở nhiều khu vực trên cả nước. Có thể kể đến như: Sốt ảo đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong, tại thành phố Hồ Chí Minh các quận vùng ven giá đất tăng mạnh rồi lan rộng sang Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh Khánh Hoà, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hoá…..

GIAI ĐOẠN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHIỀU DIỄN BIẾN BẤT NGỜ VÀ THÁCH THỨC BỞI DỊCH COVID: 2019 ĐẾN NAY

Năm 2019, kinh tế Việt Nam được đánh giá là; một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất trong khu vực. Cơn sốt đất vẫn đang xảy ra ở nhiều địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng;… nhưng nhanh chóng rơi vào trầm lắng, sụt giảm cả nguồn cung và lượng giao dịch. Nguyên nhân chính do quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; chính quyền rà soát và cho dừng CSC dự án vi phạm.

Cuối năm 2019, dịch bệnh Covid 19 bùng phát. Do hội nhập sâu rộng, nên kinh tế Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Nhờ có các chính sách thích ứng kịp thời; nền kinh tế vĩ mô và tài khoá ổn định với mức tăng trưởng GDP 3.8%.

• Năm 2020

Năm 2020, tỷ trọng bất động sản so với tổng tài sản toàn nền kinh tế chiến 20.8%; giá trị tăng thêm của ngành bất động sản đạt 484,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,7% GDP. Tuy nhiên, do nguồn cung khan hiếm, thị trường BĐS mất cân đối cung-cầu, giao dịch đi ngang.

Tuy nhiên, nhờ có nhiều chính sách khơi thông thị trường; BĐS đã có sự phục hồi vào đầu năm 2021, đặc biệt là Quý I. Hiện tượng sốt đất xảy ra từ Bắc vào Nam với mức tăng bình quân 30-100%, như; Hoà Bình tăng 102%, Thanh Hoá 76%, Ba Vì- Hà Nội 75%, Bắc Giang 37%, Kiên Giang 38%, Đà Nẵng 32%… Đặc biệt, một số địa bàn tăng kỷ lục 150-300% như đất dự án tại Việt Yên; Yên Dũng, Lục Nam (Bắc Giang), tăng gấp | 2-3 lần so với cuối năm 2020.

• Tăng giá BĐS đột biến

Sở dĩ có sự tăng giá BĐS đột biến như vậy, ngoài việc khan hiếm nguồn cung; một số địa phương tại Hà Nội lên quận; còn phải kể đến dòng vốn nước ngoài đổ mạnh vào bất động sản công nghiệp; kéo theo cơ sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất tăng mạnh. Khi dịch bệnh bùng phát, chuỗi cung ứng bị gián đoạn; Việt Nam được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất do Covid; Việt Nam cũng một nguyên nhân nữa phải kể đến do giá vật liệu xây dựng leo thang.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nửa đầu năm 2021; chỉ số giá xây dựng tăng gần 4% so với cùng kỳ năm 2020; do sự tăng giá của các loại vật liệu xây dựng: giá thép tăng 30-40%, giá nhựa đường tăng 9-10%; giá xi măng tăng 3-5%… Đến quý IV, giá VLXD tiếp tục tăng 5-20%.

• Năm 2021

Năm 2021 cũng là năm nổi sóng của cổ phiếu bất động sản. Trong giai đoạn giãn cách xã hội; môi trường lãi suất thấp, nên các nhà đầu tư tìm kênh đầu tư chứng khoán. Số nhà đầu tư mở tài khoản mỗi tháng tăng kỷ lục, vượt ngưỡng 1500 điểm vào tháng 11. Mã cổ phiếu BĐS vô cùng thu hút các nhà đầu tư.

Năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi; bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở; Luật bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp… kết hợp với Luật Xây dựng sửa đổi; đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư; chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở…

• Năm 2022

Năm 2022, khi mà dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát; Việt Nam chính thức mở cửa đón nhà đầu tư, sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Giai đoạn này, BĐS công nghiệp được coi là điểm sáng. Tuy nhiên, những khu công nghiệp hiện hữu đều đã lấp đầy gần hết; phải mất ít nhất 2 năm để mở rộng nguồn cung.

Như vậy; Việt Nam sẽ mất khá nhiều thời gian để cạnh tranh với các thị trường lân cận và thế giới. Hơn nữa cơ sở hạ tầng kém chất lượng cũng là bài toán Việt Nam phải giải quyết. Bất động sản nhà ở tuy giảm nguồn cung, nhưng vẫn có nhiều cơ hội phục hồi. BĐS nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê sẽ có nhiều tiềm năng phát triển; nhưng chủ yếu thu hút khách trong nước là chính. Chỉ khi nào các nước xung quang khống chế được dịch bệnh; mở rộng đường bay thì mới thu hút được nhiều khách đầu tư nước ngoài.

Có thể thấy; các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Từ những thông tin trên, hy vọng bài viết đã mang đến cho Quý độc giả; cái nhìn tổng quan nhất về thị trường bất động sản Việt Nam.

→ Nếu bạn quan tâm đến Bất động sản Việt Nam , bất động sản Hà Nội hoặc đầu tư vào Việt Nam, chúng tôi là đối tác lý tưởng.

Với chuyên môn trong lĩnh vực khu công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu công nghiệp Hà Nội, chúng tôi cam kết mang đến những cơ hội đầu tư hấp dẫn. Hãy liên hệ ngay để chúng tôi có thể hỗ trợ bạn đạt được mục tiêu kinh doanh của mình.

Bất động sản Việt Nam Blue Ocean Realty

✓ Fanpage: blueoceanrealtyvn

✓ Youtube: BlueOceanRealty và @batdongsanbor

✓ Instagram: blueoceanrealtyvn

✓ Tiktok: @bortintuc

✓ Hotline/ Zalo: 088 808 9696