I. MUA CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM – NHÀ CHUNG CƯ VÀ NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN CÓ LIÊN QUAN
-
Nhà chung cư là gì?
Mua chung cư tại Việt Nam cần biết những thông tin gì? Nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, trong tòa nhà lại chia ra thành nhiều căn hộ tách biệt nhau. Trong mỗi tòa nhà phải có lối đi và phần cầu thang chung. Nhà chung cư được chia thành các hạng mục như có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung, ngoài ra hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chứ bao gồm nhà chung cư được xây dựng với múc đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo khía cạnh của đời sống thì chung cư được biết đến là nơi sinh sống của hàng trăm hộ dân, là người có quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú tại Việt Nam.
-
Sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà chung cư
Đối với một dự án nhà chung cư thông thường sau khi đưa vào quản lý, vận hành sẽ tồn tại mối quan hệ giữa 03 chủ thể chính gồm: Chủ đầu tư – Cư dân (đại diện thông qua Ban quản trị) – Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì chủ đầu tư cũng có thể đồng thời đóng vai trò giống như cư dân, khi mà chủ đầu tư cũng sở hữu chính những căn hộ hoặc phần diện tích thuộc khu thương mại, dich vụ (đối với những dự án nhà hỗn hợp có cả nhà ở và khu thương mại, dịch vụ).
Bên cạnh đó, cũng không thể không kể đến một chủ thể nữa là người sử dụng nhưng không phải chủ sở hữu. Đó là những người sử dụng căn hộ trên cơ sở giao dịch mượn, thuê, thuê mua căn hộ của chủ sở hữu khác hoặc của chủ đầu tư.
Hiện nay dân cư sinh sống trong các tòa chung cư là rất nhiều. Trong quá trình sinh sống tại các chung cư đã xảy ra không ít tranh chấp giữa quyền sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư… Vậy thì pháp luật về nhà ở nước ta quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư như thế nào?
Việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư hiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:
2.1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
-
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thông trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
2.2 Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
-
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại mục 2.1; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư. Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thông hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thông hạ tầng kỹ thuật sử dungj vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án được duyêt bao gồm sân chung, vường hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
-
Chung cư diện tích bao nhiêu thì được cấp sổ hồng
Với lợi thế về vị trí thuận tiện, cũng như là giá cả phù hợp với nhiều đối tượng, càng ngày càng nhiều người lựa chojnn mua căn hộ chung cư để làm nhà ở. Tuy nhiên, dù là căn hộ chung cư, hay căn hộ mặt đất thì việc sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản là nhà ở của mình cũng là điều hết sức quan trọng và cần được lưu ý, đặc biệt đối với căn hộ chung cư. Vậy căn hộ chung cư phải có diện tích bao nhiêu mới được cấp sổ hồng?
Trước đây, khi luật nhà ở 2005 còn hiệu lực, diện tích tối thiểu của nhà chung cư là 45m2, nhưng hiện nay khi thay thế bằng Luật nhà ở 2014 thì quy định này đã được bãi bỏ.
Căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì căn hộ chung cư là nhà ở được xây dựng có sự hỗ trọ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở hay còn gọi là nhà ở xã hội thì giới hạn tối thiểu diện tích là 25m2.
Đối với trường hợp căn hộ chung cư là nhà ở thương mại thì diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư cửa dự án nhà ở thương mại là 25m2.
-
Phân biệt chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn
Thời gian qua, vấn đề về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 năm – 70 năm đã gây sự chú ý dự luận trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Có thể thấy, từ khi được đưa ra, đề xuất này đã có nhiều ý kiến trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng hiện nay chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư.
Trên thế giới cũng có nhiều nước quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, để đảm bảo khi không còn an toàn nữa sẽ thực hiện việc thay thế. Nên đề xuất của Bộ Xây dựng trước mắt có thể gây tâm lý, nhưng đây cũng là đề xuất tích cực cho yếu tố phát triển lâu dài.
4.1 Chung cư sở hữu 50 năm
Chung cư 50 năm là chung cư chỉ sử dụng trong 50 năm kể từ khu chủ đầu tư bàn giao. Sau 50 năm đó, khu đất chung cư đó sẽ được trả lại mặt bằng và bàn giao cho một dự án khác hoặc xây dựng một công trình công cộng. Đây là loại chung cư được nhà nước đưa ra quy luật này giúp tránh trường hợp phí phạm đất, sử dụng đất kém hiệu quả sau nhiều năm của các chủ đầu tư.
Chung cư sở hữu 50 năm có 2 loại:
+ Chung cư có sổ hồng 50 năm: là loại có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn, nhưng trong sổ hồng sẽ ghi thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, sau 50 năm hiện hữu nếu chung cư đô vẫn còn sử dụng được thì sổ hồng đó tiếp tục được gia hạn sử dụng.
+ Chung cư 50 năm theo hợp đồng thuê như dạng condotel và officetel: là loại cũng được sở hữu trong vòng 50 năm nhưng khi hết hạn thuê thì coi như chấm dứt và không được đền bù gì.
4.2 Chung cư sở hữu vĩnh viễn
Chung cư vĩnh viễn là loại chung cư có sổ hồng sở hữu vĩnh viễn mà chủ của nó sẽ được sở hữu lâu dài căn hộ chung cư đó. Tức là khách sẽ có sổ hồng, pháp lý rõ ràng ghi vô thời hạn. Theo luật đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 1 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới.
4.3 Lưu ý khu mua chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn
Chung cư sở hữu 50 năm và chung cư vĩnh viễn lâu dài đều sở hữu một lợi ích riêng, chính vì vậy người mua phải phân biệt rõ ràng hai loại hình này để tránh trường hợp không như ý, tiền mất tật mang. Vậy nhưng lưu ý khu mua chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu vĩnh viễn lâu dài như thế nào:
Về pháp lý, cả hai loại hình này đều được nhà nước quy định giao đất xây dựng là 50 năm, nhưng phát lý và lợi ích mà khách hàng nhận được là khác nhau.
Nội dung |
Chung cư vĩnh viễn |
Chung cư sổ hổng 50 năm |
Chung cư 50 năm hợp đồng thuê(dạng codotel và officetel) |
| Quyền lợi sau khi hết hạn | Sau khi chung cư xuống cấp và xây dựng lại(50 năm) được 01 suất tái định cư hoặc đền bù/01 chung cư | Sau 50 năm chung cư thường được thu hồi theo hợp đồng của chủ đầu tư và không được đền bù. Nếu tòa nhà chung cư đó còn sử dụng tốt thì số hồng có thể được gia hạn | Hết hạn 50 năm không được đền bù |
| Dùng để vay vốn ngân hàng | Được thế chấp giất tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay | Được thế cấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay. | -Rất khó thể để vay ngân hàng, khi mua ngân hàng cũng thường không hỗ trợ cho vay loại hình này, nết có thì đó là chính ngân hàng phát triển dự án đó. |
| Đăng ký hộ khẩu | Được phép đăng ký lưu trú, làm hộ khẩu | Được phép đăng ký lưu trú, làm hộ khẩu | Được phép đăng ký lưu trú (chỉ tạm trú), không đăng ký được sổ hộ khẩu. |
| Đăng ký kinh doanh | Không được phép đăng ký kinh doanh | Không được phép đăng ký kinh doanh | Được phép đăng ký kinh doanh. |
| Giá bán | Giá thường cao hơn chung cư 50 năm khoảng 10-30%. | Giá thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài khoảng 10-30%. | Giá thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài khoảng 10-30%. |
II. PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ VÀ QUY ĐỊNH VỀ QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
-
Phí bảo trì chung cư là gì?
Phí bảo trì chung cư được quy định trong Luật Nhà Ở 2014 như sau: “Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà hcung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.” Theo đó, phí bảo trì chung cư là khoản phsi được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.
-
Quy định và cách tính phí bảo trì chung cư
Theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở quy định: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Khoản kinh phí này được tính bằng 2% tổng giá trị căn hộ chung cư trước thuế (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
– Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền vay được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải đóng 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
– Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trù phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó.
-
Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Khi thu khoản kinh phí bảo trì này, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
Tại khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở; trong thời hạn 07 ngày; kể từ ngày thu kinh phí của người mua; thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư; chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập; chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị; để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này; và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết;
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền; yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện; cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
-
Sử dụng và quản lý phí bảo trì chung cư
4.1 Mục đích sử dụng phí bảo trì chung cư
Tại Điều 108 của Luật Nhà ở quy định: kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng; để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc; quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết; thì được sử dụng để hỗ trọ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung; của nhà chung cư mới sau khu được xây dựng lại
4.2 Sử dụng phí bảo trì chung cư
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích; đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì; đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính; có thành toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính; và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
4.3 Quản lý sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư
– Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản; do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều này;
– Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh; dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý; sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
III. HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ VÀ BAN QUẢN TRỊ
Do đặc thù khu chung cư là tập hợp của rất nhiều chủ sở hữu nên việc thực hiện; quyền của chủ sở hữu này không phải được thực hiện một cách đơn lẻ; mà thông qua cơ chế tập thể quyết định; cụ thể là Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, thì vai trò của chủ đầu tư sau khi bàn giao; căn hộ không còn nhiều, bao gồm trách nhiệm hoàn toàn các thủ tục cấp giấy chứng nhận; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thủ tục thành lập Ban quả trị; bàn giao quỹ bảo trì và hoàn thành; các thủ tục quyết toán công trình dự án với cơ quan chức năng.
-
Hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư là cuộc họp của chủ sở hữu và người sử dụng tòa nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền; cho người khác tham dự cuộc họp.
Hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn 12 tháng; kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50%; số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua; (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán; chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50%; số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50%; số căn hộ được bàn giao;
Trường hợp không đủ số người tham dự quy định tại Điểm này thì trong thời hạn 7ngày làm việc; kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp; chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND xã, phường; thị trấn nơi có nhà chung cư (gọi chung là UBND cấp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư;
Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động là 03 năm; hết nhiệm kỳ sẽ bầu lại Ban quản trị tại hội nghị nhà chung cư thường niên; của năm cuối nhiệm kỳ. Hoặc Ban quản trị sẽ được bầu thay thế trong các cuộc họp hội nghị nhà chung cư bất thường.
-
Ban quản trị nhà chung cư
Tại khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Ban quản trị nhà chung cư; có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình; Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã; có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền; trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.”
Nhà chung cư có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được; Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hoạt động kể từ khi có con dấu; được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập; theo quy định của Quy chế này.
-
Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư
3.1 Thành phần ban quản trị gồm có:
-
- Ban quản trị của toàn nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban; và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban; và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
3.2 Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư
-
- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư; phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện; của chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính; pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
- Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý; sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dường kiến thức chuyên môn; nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng.
Trên đây là những thông tin cơ bản quan trọng cần biết khi bạn có ý định mua chung cư. Hy vọng thông tin trên Blue Ocean Realty đã phần nèo giải đáp những thắc mắc; và nhu cầu tìm hiều về nhà chung cư Việt Nam.
→ Quý khách cần tìm hiểu thêm thông tin mời liên hệ với chúng tôi:
Bất động sản Việt Nam Blue Ocean Realty
✓ Fanpage: blueoceanrealtyvn
✓ Youtube: BlueOceanRealty hoặc @batdongsanbor
✓ Instagram: blueoceanrealtyvn
✓ Tiktok: @bortintuc
✓ Hotline/ Zalo: 088 808 9696
