Đầu tư đất khu công nghiệp trong năm 2023 có nên không? | Bất động sản là lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn, bất kể là trong đại dịch. Nhưng hiện nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang có sự phân hóa khá rõ ràng. Trong 2 năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp đang trở nên “hot” hơn bao giờ hết.
Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, thu hút nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài. Nhiều doanh nghiệp sản xuất mở ra ở nhiều tỉnh thành, tạo việc làm và sự phát triển cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Khi bất động sản công nghiệp phát triển cũng tác động rất tích cực và trực tiếp đến các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng cho thuê… dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.
Phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
Chúng ta đều nhận thấy rõ, việc hình thành, phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế đã tạo động lực thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước nói chung và từng tỉnh thành nói riêng. Những nơi có nhiều khu công nghiệp thường có nền kinh tế phát triển nhất. Bên cạnh đó, những nơi gần khu công nghiệp có tần suất hoạt động sầm uất nhất vì cơ sở hạ tầng luôn được hoàn thiện, đồng bộ và có nhiều tiện ích để phục vụ nhu cầu cho người dân, cũng như lao động trong khu vực. Do đó, bất động sản ở những khu vực này có giá trị đầu tư rất cao.
Thị trường bất động sản công nghiệp khan hiếm
Khu công nghiệp khi đi vào hoạt động sẽ giúp các địa phương: Tạo thêm nhiều việc làm mới, góp phần làm giảm tỷ lệ thất nghiệp; Thúc đẩy việc đổi mới và hoàn thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh; Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng xã hội; Tạo điều kiện cho các địa phương phát huy thế mạnh đặc thù của mình, đồng thời hình thành mới liên kết, hỗ trợ phát triển sản xuất trong vùng, miền và cả nước.
Thực tế hiện nay, mặc dù đã phát triển nhiều khu công nghiệp nhưng khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng khan hiếm, cung chưa đủ cầu.
Vậy năm 2023 này thì sao? Có nên đầu tư BĐS khu công nghiệp hay không? Trong bài viết này, Blue Ocean Realty sẽ chia sẻ những thông tin hữu ích cho những độc giả đang có kế hoạch đầu tư bất động sản công nghiệp nhé.
1. Bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp…
Đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Theo Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Động lực phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Lợi ích từ các Hiệp định Việt Nam đã ký kết:
Việt Nam ký nhiều hiệp định tự do thương mại, thu hút nguồn vốn FDI lớn. Điều này thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, mang đến cơ hội tăng trưởng và phát triển. Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế. Điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh.
Chính phủ tập trung nguồn vốn vào phát triển hạ tầng:
Chính phủ thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, xây dựng cơ sở hạ tầng thu hút vốn đầu tư nước ngoài, phát triển công nghiệp. Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng, cải thiện và giảm chi phí logistic tạo vị trí thuận lợi cho các khu công nghiệp, thuận lợi hơn trong mắt các nhà đầu tư. Việt Nam đầu tư nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng, công nghiệp phụ trợ để nâng cao năng lực cạnh tranh cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Chính sách phát triển kinh tế của chính phủ:
Sự nỗ lực của Nhà nước Việt Nam trong việc không ngừng cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, từng bước tiếp cận với thông lệ quốc tế thông qua việc cải tiến thể chế, luật pháp, chính sách, ký kết các hiệp định song phương và đa phương liên quan đến thương mại và đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi từ chính sách phát triển kinh tế của Chính phủ, tạo cơ hội xây dựng quỹ đất tốt để thu hút các nhà đầu tư. Đây là yếu tố thuận lợi để công ty bất động sản phát triển, kinh doanh hiệu quả.
Quy mô kinh tế không ngừng tăng trưởng:
sự tăng trưởng về quy mô nền kinh tế, đảm bảo khả năng hấp thụ ngày càng tăng lượng vốn FDI, trong đó phải kể đến sự lớn mạnh cũng như đóng góp của kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp tư nhân trong nước đã giúp nâng cao sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam.
Vị trí địa lý:
Việt Nam nằm ở cái nôi của Đông Nam Á, vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam có thể đóng vai trò là bệ phóng và căn cứ địa cho tập hợp dân số lớn nhất trên trái đất (tổng cộng của ASEAN cùng với Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Bắc Trung Hoa là hơn 2 tỷ người). Việt Nam chiếm giữ đường bờ biển phía đông của bán đảo Đông Nam Á và có chung đường biên giới trên bộ với Trung Quốc ở phía bắc và Lảo và Campuchia ở phía tây. Đường bờ biển này giúp tiếp cận trực tiếp với Vịnh Thái Lan và Biển Đông.
Cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung khiến các doanh nghiệp đẩy nhanh việc di dời đến vùng công nghiệp ASEAN, trong đó có Việt Nam. Việt Nam được hưởng lợi bởi các nhà sản xuất dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.
Chi phí nhân công và chất lượng lao động:
Ở Trung Quốc, chi phí lao động và giá đất công nghiệp đang leo thang do Trung Quốc nâng cao chuỗi giá trị đối với hàng tiêu dùng trong nước, dịch vụ và hàng hóa xuất khẩu giá trị cao. Chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, điều này càng khuyến khích các công ty chuyển dịch về Việt Nam trong các năm qua.
Bên cạnh đó, chất lượng lao động Việt Nam đang ngày càng được cải thiện. Số lao động biết ngoại ngữ tăng nhanh đặc biệt là tiếng Nhật, tiếng Trung, tiếng Hàn và Anh ngữ. Sở hữu những người lao động trẻ, có tay nghề cao với tinh thần làm việc tốt và tỷ lệ biết chữ hơn 90%, người Việt Nam được trang bị trình độ học vấn cao và sẵn sàng phục vụ trong các ngành đòi hỏi kỹ năng cao như công nghệ thông tin, dược phẩm và dịch vụ tài chính với chi phí cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực. Đây là lý do Việt Nam thu hút được các doang nghiệp lớn từ các quốc gia này bước chân vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt nam.
Giá thuê BĐS công nghiệp tại Việt Nam đang rẻ:
Sự chênh lệch giá thuê bất động sản công nghiệp Việt Nam và Trung Quốc thể hiện rõ rệt. Theo đó, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại Việt Nam hấp dẫn hơn, từ 80-140 USD/m2 cho một chu kỳ thuê, trong khi giá ở Trung Quốc đến 180 -220USD/m2 cho một chu kỳ thuê.
Dịch bệnh Covid-19 là hồi chuông cảnh tỉnh cho các tập đoàn, công ty đa quốc gia tích cực đa dạng chuỗi cung ứng nhằm hạn chế phụ thuộc vào Trung Quốc. Đây cũng là lý do giúp cho thị trưởng bất động sản công nghiệp Việt Nam lên ngôi. Các tập đoàn đa quốc gia tìm đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam như điểm đến đầu tư hấp dẫn.
Chính phủ không ngừng mở rộng quỹ đất. Trước xu thế chuyển dịch nhà máy khỏi Trung Quốc của các công ty nước ngoài. Chính phủ và địa phương Việt Nam nhanh chóng thực hiện mở rộng quỹ đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đồng thời nâng cao chất lượng để đáp ứng tốt yêu cầu thuê của các “ông lớn”.
Chính sách ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư vào KCN đã và đang giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh tại Việt Nam.
Cải cách thủ tục hành chính:
Việt Nam đang cải thiện tính minh bạch của môi trường đầu tư, đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm thiểu những lo ngại của nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, các nhà đầu tư dự án vào khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ nhận được sự hỗ trợ về thủ tục hành chính từ các cơ quan có thẩm quyền, bao gồm: Thủ tục đầu tư, xin giấy phép đăng ký doanh nghiệp, thủ tục đất đai, giấy phép môi trường, Giấy phép xây dựng, hỗ trợ tuyển dụng lao động, thương mại theo cơ chế “một cửa, tại chỗ”, và những vấn đề khác liên quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Chính trị ổn định:
Ổn định chính trị, xã hội và viễn cảnh hội nhập kinh tế khu vực là động cơ đưa dòng chảy tư bản của thế giới hướng về châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng. Nằm trong một khu vực nơi mà một số quốc gia vẫn dễ bị bất ổn chính trị và kinh tế, Việt Nam đã được hưởng lợi từ chính phủ và cấu trúc xã hội ổn định, trở thành một địa điểm lý tưởng để đầu tư vốn. Sau 40 năm hòa bình và phát triển, Việt Nam đã trở thành một trong những điểm đến đầu tư tin cậy của nhiều quốc gia do sự ổn định và nhất quán về chính trị. Một trong những yếu tố quan trọng nhất để các doanh nghiệp FDI lựa chọn đầu tư vào Việt Nam là vấn đề an ninh.
Sự gần gũi về văn hoá: Nhiều nghiên cứu trước đây đã phát hiện ra mối quan hệ văn hóa đối với nước sở tại là một yếu tố quyết định đáng kể đến FDI.
3. Tại sao nên chọn đầu tư vào bất động sản công nghiệp ?
Tiềm năng tăng trưởng và phát triển
Nhu cầu chuyển nhà xưởng sản xuất vào khu, cụm công nghiệp ngày càng lớn: Trong những năm gần đây, chính phủ bắt đầu thắt chặt các quy định về PCCC, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi đối với các nhà xưởng nằm rải rác trong dân. Những doanh nghiệp này muốn yên tâm tiếp tục duy trì sản xuất thì buộc phải di rời vào trong KCN, CCN. Hơn nữa, những doanh nghiệp làm rải rác trong dân phần lớn là doanh nghiệp nhỏ lẻ, khi họ đủ lớn sẽ có nhu cầu làm bài bản và chuyên nghiệp hơn, nên KCN, CCN là một lực chọn tối ưu cho họ.
Nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam không ngừng tăng lên qua từng năm. Ngay cả khi toàn cầu chịu tác động không nhỏ của đại dịch COVID-19, hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư vào Việt Nam vẫn không giảm về độ sôi động, tính hiệu quả và chất lượng.
Quỹ đất ngày càng khan hiếm, tiềm năng tăng giá luôn hiện hữu
Hiện nay, diện tích đất lớn ngày càng khan hiếm. Để hình thành 1 khu công nghiệp không phải trong thời gian ngắn là có được. Chính vì thế, tiền thuê đất công nghiệp, thuê nhà xưởng, kho bãi không ngừng tăng cao.
Theo khảo sát thực tế từ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cho thấy, ngoài các nhóm khách hàng cần diện tích lớn, đã xuất hiện ngày càng nhiều nhóm nhà đầu tư đang tìm những quỹ đất từ 500 đến 1.000ha để đầu tư khu công nghiệp. Họ là các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng của các ông lớn như: Samsung, Foxccon, Pegatron, Wistron Qisda, Canon, Luxshare….
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm để mở rộng sản xuất tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương. Chính vì thế, các tỉnh vùng ven vẫn đang thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn nhờ quỹ đất khu công nghiệp dồi dào.
Việt nam là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư FDI
Theo các chuyên gia, so với các nước láng giềng trong khu vực, Việt Nam đang ở một vị thế khá thuận lợi trong việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Với nhiều cơ hội việc làm và phát triển, giá nhân công tại Việt Nam ở mức tương đối trong khu vực. Hơn thế nữa, vì khung pháp lý tương đối đơn giản, các doanh nghiệp cũng cảm thấy thoải mái khi đầu tư vào và làm việc tại Việt Nam.
Hàng loại các hiệp định song phương, đa phương của Việt Nam được chính phủ Việt Nam tích cực thực hiện, đã đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á. Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ còn tiếp tục tăng, kéo theo đó là tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm và thêm nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc bất động sản, trong đó có bất động sản công nghiệp.
Làn sóng dịch chuyển của DN quốc tế sang khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam của nhiều DN, tập đoàn lớn quốc tế sẽ là cơ hội vàng cho Việt Nam trong lĩnh vực này. Đơn cử, một số tên tuổi lớn như Apple, Quanta, Samsung và LG đã cam kết những khoản đầu tư vào Việt Nam lên tới hàng tỷ USD trong thời gian tới. Trong đó, Samsung cam kết nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD; Foxconn đã đầu tư với tổng vốn 1,5 tỷ USD và năm 2022 đã đầu tư thêm khoảng 300 triệu USD…
Tính đến cuối năm 2022
Các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước đã thu hút được hơn 10.000 dự án đầu tư trong nước, gần 11.000 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt hơn 340 tỷ USD.
Các hoạt động sản xuất, kinh doanh luôn nhộn nhịp đã tạo nên ấn tượng rất tích cực về môi trường đầu tư năng động của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Điều này sẽ giúp nhiều tập đoàn lớn trên thế giới có thêm lý do thuyết phục để chọn Việt Nam trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu của họ.
Thương mại điện tử của Việt Nam dự đoán phát triển mạnh trong những năm tới
Động lực quan trọng của bất động sản công nghiệp trong những năm tới là sự tăng trưởng có thể ví như “không gì cản nổi” của thương mại điện tử (e-commerce). Thống kê của Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt Nam – VECOM cho biết, tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm doanh thu của ngành này vào khoảng hơn 40% trong giai đoạn 2020 – 2025 và ước đạt 52 tỷ USD vào năm 2025. Ước tính, sẽ cần thêm khoảng 350.000m2 kho bãi mới để đáp ứng đủ nhu cầu của ngành này khi doanh thu cán mốc 25 – 27 tỷ USD.
KCN, CCN được quy hoạch và đầu tư bài bản
Thay vì lo lắng đầu tư với những dự án không an toàn, bạn có thể yên tâm hơn về khi tham gia thị trường bất động sản công nghiệp. Bởi vì đây là những dự án này được thực hiện khá minh bạch, rõ ràng, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Các khu, cụm công nghiệp thường được bố trí tại nhữung vị trí giao thông thuận lợi. Vừa gần đường lớn, vừa dễ cải tạo và xây dựng. Trong khi đó, việc đầu tư đất công nghiệp làm nhà máy, phân xưởng cũng giúp người chủ doanh nghiệp dễ quản lý và điều hành.
Liên kết, thúc đẩy phát triển các loại hình bất động sản khác
Bất động sản công nghiệp không chỉ có lợi nhuận về tăng trưởng và phát triển, mà hiện nay nó còn có khả năng liên kết, tạo điều kiện để thúc đẩy các loại hình khác phát triển.
Khi bất động sản công nghiệp của một vùng miền nào đó phát triển, nó sẽ thu hút các chuyên gia, người lao động từ các địa phương khác đổ về. Đồng thời, làm nở rộ các dịch vụ và ngành nghề mới. Chẳng hạn như: Bất động sản cho thuê mặt bằng nhà xưởng văn phòng nhà trọ, cung ứng các dịch vụ như nhà hàng/quán xá sẽ ngày một gia tăng….
4. Năm 2023, có nên đầu tư bất động sản công nghiệp (Đầu tư đất khu công nghiệp)?
Chúng tôi biết, đây là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay. Như bạn đã biết, bất cứ kênh đầu tư nào cũng có mặt nổi trội riêng và rủi ro là yếu tố không tránh khỏi. Từ những phân tích ở trên cho thấy, đầu tư vào bất động sản công nghiệp vừa an toàn vừa đem lại lợi nhuận “mơ ước”.
Ngành công nghiệp điện tử và công nghệ kỹ thuật cao, các tên tuổi lớn trong lĩnh vực điện tử như Samsung. LG, Canon, Intel… đều đã lựa chọn mở rộng quy mô của họ tại các tỉnh thành của Việt Nam. Thời gian gần đây, sự quan tâm của các chủ đầu tư BĐS đối với ngành BĐS công nghiệp đã có sự gia tăng mạnh mẽ.
4.1 Đối tượng phù hợp để đầu tư bất động sản công nghiệp
Đầu tư vào bất động sản công nghiệp là một lựa chọn khá tốt dành cho những đối tượng sau:
Nhà đầu tư có nguồn tiền vốn lớn;
Nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm và có thể đầu tư thời gian vào việc quản lý bđs .
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) được đánh giá là ít chịu ảnh hưởng nhất bởi các biến động của thị trường bất động sản nói chung trong năm 2022 Năm 2023, cho dù thị trường bất động sản tại Việt Nam và trên thế giới đang chững lại. Tuy nhiên, nhiều phân khúc bất động sản vẫn được dự đoán sẽ “sống khỏe” nhờ hướng đến nhu cầu thực của người mua, trong đó có bất động sản công nghiệp, với kỳ vọng vào nửa cuối năm 2023 thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ của vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Một xu hướng khác của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam chính là tiến hành chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình “khu thương mại, dịch vụ gắn liên với đô thị hiện đại” nhằm tăng sức cạnh tranh, sức hấp dẫn hơn các “ông lớn” trên thế giới. Một số khu công nghiệp có vị trí thuận tiện, gần trung tâm đang đẩy mạnh chuyển đổi theo hướng đồng bộ, phát triển, bền vững.
-
-
Bất động sản công nghiệp sẽ trở thành điểm sáng
-
Bên cạnh đó, các khu công nghiệp Việt Nam đang đầu tư theo hướng cung cấp nhà xưởng xây sẵn với quy mô nhỏ và đồng hành xuyên suốt cùng khách hàng từ lúc đầu tư đến quá trình hoạt động sản xuất. Điều này sẽ là bước tiến thu hút các doanh nghiệp có quy mô nhỏ và vừa.
Do sự cản trở của dịch Covid-19, dòng nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam truy có dấu hiệu giảm, nhưng đây được xem là diễn biến tạm thời, vì thực tế rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang chờ đợi cơ hội để bước chân vào Việt Nam, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ trở thành điểm sáng.
4.2 Dự kiến tỷ lệ tăng giá BĐS công nghiệp trong năm 2023
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê đất khu công nghiệp trung bình cả nước năm 2022 từ 100–120 USD/m2/chu kỳ thuê và đang có xu hướng tăng trong năm 2023.
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do: (1) tổng diện tích đất cho thuê tặng khoảng 10%/năm; và (2) giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.
4.3 Nên đầu tư bất động sản công nghiệp ở khu vực nào?
Những năm gần đây, làn sóng FDI đang đổ bộ, đầu tư mạnh vào các khu công nghiệp Việt Nam. Tuy là tín hiệu tích cực nhưng các nhà đầu tư luôn phải tìm hiểu kỹ môi trường, tình hình kinh doanh, nhân sự tại các khu công nghiệp để đưa ra quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang điều chỉnh, cùng với việc Việt Nam được dự báo tăng trưởng kinh tế tốt cả trong năm nay và năm tới, bất động sản công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ là chủ đề thu hút xuyên suốt cho đến năm sau, sánh ngang bất động sản nhà ở.
Hiện nay Việt Nam có khoảng 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành. 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Bên cạnh đó, có 106 khu công nghiệp đang trọng quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha. Trong khi các khu công nghiệp phía Bắc có lợi thế tiếp giáp với Trung Quốc, thì các khu công nghiệp phía Nam hấp dẫn hơn nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn. Vậy chúng ta nên đầu tư vào BĐS công nghiệp ở đâu?
4.3.1 Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Bắc
Bất động sản công nghiệp miền Bắc phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội và các tỉnh vùng ven như Hải Dương. Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên…. Quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đã dần kiệt, và còn lại những khu đất với mức giá khá cao so với mặt bằng chung.
Giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc ở mức 120 USD/m2/ kỳ hạn thuê, tăng 11% so với năm 2021. Một số khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hưng Yên tăng đáng kể giá thuê khi công suất được cải thiện, dẫn đến mức tăng trưởng giá thuê thị trường khoảng 6-7%, cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Chính vì vậy, khi các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức… về Việt Nam, họ thường chọn điểm đến là các tỉnh vùng ven có cơ sở hạ tầng, giao thông phù hợp với những chính sách ưu đãi hấp dẫn và đảm bảo nguồn nhân công cung ứng cho doanh nghiệp. Hơn nữa, giá thuê đất công nghiệp vùng ven cũng dễ chịu hơn nhiều. Năm 2022, tại khu vực miền Bắc giá thuê đất khu công nghiệp trung bình từ 90- 120 USD/m2/chu kỳ thuê.Trong đó, giá đất công nghiệp trung bình vùng trung tâm 120-170USD/M2, trong khi giá chào thuê đất khu công nghiệp vùng ven trung bình rơi vào khoảng 70-80 USD/m2/chu kỳ thuê.
4.3.2 Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Nam.
Giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam có xu hướng tăng bình quân từ 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê trong quý 4/2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc.
Cũng tương tự thị trường miền Bắc, bất động sản công nghiệp miền Nam đang cạn kiệt nguồn cung tại thành phố Hồ Chí Minh. Tại đây ghi nhận mức giá thuê đất khu công nghiệp cao nhất cả nước, dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê. Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125-175 USD/m2/chu kỳ thuê, Bình Dương từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê, Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê. Năm 2023 dự báo sẽ còn tiếp tục tăng khi quỹ đất ngày càng cạn kiệt.
4.3.3 Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Trung
Hiện nay, các khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam hoạt động hiệu quả hơn, do được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng có sẵn. Tuy nhiên, thời gian tới, tiềm năng phát triển công nghiệp và hạ tầng bất động sản công nghiệp của dải đất miền Trung là rất lớn. Hệ thống giao thông ngày càng được đầu tư hoàn thiện, kết nối cao tốc Bắc Nam, hệ thống cảng biển với nhiều cảng nước sâu, giá bất động sản còn ở mức thấp, nguồn lao động dồi dào… chính là những cơ sở nền tảng để miền Trung phát triển công nghiệp.
Thị trường công nghiệp miền Trung có sự tăng trưởng chậm hơn khi so sánh với khu vực miền Bắc và khu vực miền Nam do “sinh sau đẻ muộn”. Điều này đồng thời cũng là một yếu tố tiềm năng cho sự phát triển trong thời gian tới với nguồn cung sẵn có dồi dào, là mẫu chốt đáp ứng được nhu cầu phát triển và mở rộng trong tương lai của các nhà đầu tư, trong khi các vùng còn lại bước lên giai đoạn cao hơn sẽ chịu áp lực về việc khan hiếm nguồn cung.
-
-
Khu vực miền Trung
-
Hiện có rất ít dự án, đặc biệt phải “tìm trong mòn mỏi” mới thấy một nhà kho, nhà xưởng chuyên nghiệp. Trong khi đó, Chính phủ đang tích cực thúc đẩy phát triển hạ tầng cảng biển và đường xá tại miền Trung, kéo theo sự phát triển của các hoạt động sản xuất.
Đặc biệt, miền Trung Việt Nam sở hữu tiềm năng đầu tư lớn chưa được khai thác. Đây là nơi mang lợi thế của Hành lang Kinh tế Đông Tây, kết nối các đầu mối thương mại quan trọng ở các quốc gia thành viên. Như chiếc lò xo nén do ảnh hưởng của đại dịch, thị trường bất động sản miền Trung đang trên đà bật tăng trở lại nhờ sức bật từ hạ tầng và tiềm năng phát triển kinh tế mạnh mẽ.
Hiện miền Trung có 12 sân bay, trong đó có tới 6 sân bay quốc tế. Ngoài ra, đây cũng là khu vực có hệ thống cảng biển quốc gia, phục vụ các khu công nghiệp, phát triển giao thương quốc tế như Thanh Hóa – cảng Nghi Sơn, Nghệ An – cảng Cửa Lò, Hà Tĩnh – cảng Vũng Áng, Thừa Thiên Huế – cảng Chân Mây Đà Nẵng – cảng Liên Chiểu, cảng Tiên Sa; Bình Định – cảng Nhơn Hội; Phan Thiết – cảng Hòn Rơm.
Nhờ quỹ đất lớn với giá thuê đất thấp hơn các khu vực khác và hệ thống cảng biển dày đặc, gần đây, khu : miền Trung hấp dẫn nhiều nhà sản xuất công nghiệp quốc tế và trong nước. Cụ thể:
+Tại Quảng Trị, tháng 10/2021, Ban quản lý khu kinh tế tỉnh Quảng Trị đã trao quyết định chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án trung tâm điện khi LNG Hải Lăng – giai đoạn 1 (1.500 MW) cho tổ hợp nhà đầu tư gồm: Tập đoàn T&T, CTCP Năng lượng Hanwha (HANWHA), Tổng công ty điện lực Nam Hàn Quốc (KOSPO) và Tổng công ty khí Hàn Quốc (KOGAS) với tổng vốn đầu tư giai đoạn 1 dự án gần 54.000 tỷ đồng (hơn 2,3 tỷ USD);
+ Tại Hà Tĩnh, cuối tháng 12/2021 Tập đoàn Vingroup đã chính thức khởi công nhà máy sản xuất pin VinES tại khu kinh tế Vũng Áng. Tại Quảng Bình, đầu tháng 3, Công ty TNHH đầu tư Capella Quảng Bình (Capella Quảng Bình), thành viên của CTCP bất động sản Capella (Capella Land) đã đề xuất UBND tỉnh Quảng Bình thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Cam Liên, huyện Lệ Thủy;
+ Tại Thanh Hoá, số doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước đổ về đây ngày một nhiều, lập nên hàng loạt dự án lớn. Khối ngoại có: Exxon Mobil, Milennium Energy, Chuwa Busan, AEON, Foxconn, Mintal, Fangda, INTCO, WHA Industrial Development PLC…; khối nội có Vingroup, Sun Group, T&T Group hay Eurowindow…
5. Lời khuyên của chuyên gia khi đầu tư đất nền dự án khu công nghiệp
Với những tiềm năng mà bất động sản khu công nghiệp mang lại, theo các chuyên gia, nếu muốn đầu tư, bạn cũng cần phải đặc biệt lưu ý những điều như sau:
5.1 Lựa chọn vị trí là mấu chốt thành công
Nên lựa chọn những dự án có vị trí dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm hành chính và kinh tế, không quá xa khu dân cư hiện hữu có đầy đủ tiện ích. Bởi vì vị trí những khu vực này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu về giao thông, nhân sự và giải quyết chỗ ở, vui chơi giải trí cho các chuyên gia và công nhân làm việc tại đây.
Một yếu tố cũng không kém phần quan trọng là hạ tầng giao thông, khoảng cách địa lý vị trí gần trung tâm hậu cần và giao thông trọng điểm như cảng hàng không, cảng biển, ga xe lửa, đồng thời gần các khu công nghiệp đang có các “ông lớn” đặt trụ sở. Vì hiện nay, các công ty đối tác trong chuỗi cung ứng của các ông lớn này sẽ vào Việt Nam ngày một nhiều.
Các chuyên gia cho rằng, việc chọn mua đất ở những thành phố công nghiệp như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh… hay ngay cả là Tp. Hồ Chí Minh, TP Hà Nội, tiềm năng luôn luôn có sẵn. Tuy nhiên, bắt buộc phải có khảo sát thực tế, cân nhắc yếu tố cung cầu và cơ hội trong trung hoặc dài hạn tại địa phương.
Miền Trung chiếm ưu thế
BĐS công nghiệp miền Trung được cho là sẽ chiếm ưu thế trong thời gian tới khi nguồn cung tại hai miền Nam Bắc và giá cả đang leo thang tại hai khu vực này. Miền Trung quỹ đất dồi dào, chưa có nhiều nhà máy hoạt động nên nguồn lao động có sẵn, nguồn điện, nước dư dôi, hệ thống cảng biển và hàng không phát triển.
Nhờ hàng loạt yếu tố hỗ trợ, làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc mà Bắc miền Trung là khu vực nổi bật, nhờ sự “đổ bộ” của hàng loạt “đại gia” trong và ngoài nước.
5.2 Chỉ đầu tư vào đất công nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh
Nên lựa chọn đất hoàn chỉnh pháp lý như : Có Quyết định thành lập. Quyết định chủ đầu tư cơ sở hạ tầng. Quyết định cho thuê đất, Quyết định bàn giao thực địa, Giấy phép môi trường, dự án đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng….. Hơn nữa, nhà đầu tư cũng nên dành thời gian đi khảo sát thực tế, tìm hiểu sự đồng thuận của nhân dân xung quanh, khu đất muốn mua để tránh rót vốn vào những dự án khu công nghiệp thiếu minh bạch về pháp lý.
5.3 Đầu tư vào những dự án đất công nghiệp có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, xanh sạch
Khu công nghiệp – dịch vụ – đô thị với ứng dụng công nghệ thông minh trong việc quản lý hạ tầng kỹ thuật (cây xanh, nước sạch, nước thải, điện, viễn thông. …) sẽ trở thành xu hướng tất yếu, phù hợp với nền kinh tế định hướng xuất khẩu như Việt Nam. Hầu hết các Chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn đều muốn hướng đến loại hình KCN này. Và nếu phát triển được dự án khu đô thị công nghiệp, chắc chắn sẽ tăng sức hút với các khách thuê là nhà đầu tư nước ngoài.
5.4 Nghiên cứu kỹ xu hướng và nhu cầu của khách hàng đất công nghiệp
Đơn cử, một trong những nhu cầu hiện hữu ngày nay là nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử đang và sẽ chiếm lĩnh nhu cầu thuê kho. Đi cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất phát triển cơ sở kho vận tăng cao.
Bên cạnh đó, các không gian lưu trữ có kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh hoặc kho mát) sẽ được xem là các xu hướng phát triển mới của ngành kho vận khi mà mạng lưới buôn bán và phân phối thực phẩm tươi sống mở rộng đáng kể ở cả phương thức trực tuyến và tại các cửa hàng, siêu thị hiện hữu. Ở các khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mô hình kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các công ty thương mại điện tử.
5.5 Nhận biết rủi ro tiềm ẩn
Gần đây, xu hướng đầu tư vào đất khu công nghiệp, đất nền khu công nghiệp ngày càng được ưa chuộng. Tuy nhiên, gọi là xu hướng nhưng không hẳn ai cũng đủ tầm nhìn để tham gia. Đầu tư đất khu công nghiệp cần phải có kỹ năng phân tích và nhận diện thị trường một cách chính xác, không thể chỉ dựa trên quảng cáo hay xu hướng đám đông. Bất kỳ phân khúc bất động sản nào, nhất là ở thời điểm “nhạy cảm” về sức mua cũng có thể trở thành đối tượng của “vẽ bánh”.
Đầu tư đất khu công nghiệp, bước đi đón đầu cơ hội của nhiều tay chơi địa ốc. Muốn đầu tư đất khu công nghiệp hiệu quả, đừng bỏ qua những lời khuyên, thông tin hữu ích ở trên của chúng tôi.
Công ty TNHH Blue Ocean Realty là một công ty 100% vốn nước ngoài, nên có nhiều cơ hội tiếp xúc, làm việc và cung cấp dịch vụ cho các nhà đầu tư FDI về mảng BĐS nói chung và BĐS công nghiệp nói riêng. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về BĐS công nghiệp tại Việt Nam và một số nước khác trên thế giới, hãy liên hệ với chúng tôi qua các kênh dưới đây:
→ Quý khách cần tìm hiểu thêm vui lòng liên hệ với chúng tôi:
Bất động sản Việt Nam Blue Ocean Realty
✓ Fanpage: blueoceanrealtyvn
✓ Youtube: BlueOceanRealty và @batdongsanbor
✓ Instagram: blueoceanrealtyvn
✓ Tiktok: @bortintuc
✓ Hotline/ Zalo: 088 808 9696
