A. Quy định đầu tư bất động sản tại Việt Nam – Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam
I. Quy định đầu tư bất động sản tại Việt Nam – Việt Nam thực hiện chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
– Căn cứ Điều 53 Hiến pháp Việt Nam năm 2013: “Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý thay dân.”
– Quyền sở hữu đất đai theo Điều 4 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý, nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”,
Việt Nam thực hiện chế độ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, nhà nước đại diện toàn dân quản lý đất đai và giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
II. Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam
“Luật Đất đai” số 45/2013/QH13 của Việt Nam quy định: Chính phủ Việt Nam có trách nhiệm phân bổ nguồn lực đất đai, quyết định mục đích sử dụng đất, hạn chế quyền sử dụng đất , phương thức, thủ tục thu hồi và tiêu chuẩn tiền thuê đất, phê duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Quản lý đất đai thực hiện cơ chế quản lý “trách nhiệm ngang và hướng dẫn dọc”. Chính phủ Việt Nam đã thành lập Bộ Tài nguyên và Bảo vệ Môi trường , cơ quan chuyên trách về việc xây dựng chính sách đất đai, khảo sát tài nguyên đất đai và phê duyệt đất đai cho các dự án lớn; chính quyền nhân dân các cấp ở địa phương đã thành lập Phòng (cục) Bảo vệ Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên để giải quyết cụ thể các vấn đề hành chính đất đai có liên quan, các phòng quản lý đất đai cấp trên hướng dẫn kinh doanh cho các phòng quản lý đất đai cấp dưới.
Ngoài đơn vị quản lý đất đai của Chính phủ, còn có hai đơn vị là : “Văn phòng Đăng ký đất đai” và “Quỹ phát triển đất “.
B. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam
I. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Sở hữu đất đai là quyền của chủ sở hữu đất đai được sở hữu, sử dụng, hưởng lợi và định đoạt đối với đất đai mà mình sở hữu trong phạm vi pháp luật, đó là sự thể hiện pháp lý về quyền sở hữu đất đai dưới một hình thức xã hội nhất định.
Quyền sử dụng đất là chỉ cơ quan nhà nước, pháp nhân, tổ chức phi pháp nhân và cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng, hưởng lợi và hạn chế định đoạt đất thuộc sở hữu nhà nước theo thủ tục pháp lý hoặc theo thỏa thuận.
Điều 3, Khoản 16 “Luật Đất đai” Việt Nam số 45/2013/QH13 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ Việt Nam cấp cho người sử dụng đất, trong đó nêu các thông tin cơ bản về việc sử dụng đất, bao gồm thời hạn, mục đích sử dụng đất cũng như các biên bản về việc sử dụng đất. đất đai và các tài sản gắn liền với đất, tài sản thế chấp và các thông tin khác nếu có; là cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định người sử dụng đất, chủ sở hữu đất, nhà ở gắn liền và các tài sản khác.
II. Quyền sử dụng đất công nghiệp
Điều 10 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định đất công nghiệp thuộc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bao gồm khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất). Đất công nghiệp chủ yếu là đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, được bổ sung thêm đất công nghiệp ngoài khu công nghiệp.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế, nhà nước ta đã và đang phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp, khu chế xuất, đồng thời ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 về “Quản lý khu kinh tế và khu công nghiệp” . Thông tấn xã Việt Nam ngày 24/4/2019 đưa tin, tính đến cuối năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất,với tổng diện tích hơn 95.600 ha.
Trong đó, 251 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 66.200 ha đã chính thức đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy của doanh nghiệp tại các khu công nghiệp đạt 73,9%. Do các yếu tố như chi phí nhân công thấp, giá thuê đất hợp lý, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp nên sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn so với mức trung bình trong khu vực.
III. Quyền sử dụng đất của người nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam
Điều 183 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định doanh nghiệp FDI do nhà đầu tư nước ngoài thành lập được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê và được hưởng các quyền tương ứng.
Quyền khác nhau của người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm
a) Quyền trả tiền thuê đất một lần
Điều 174 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định: Bên thuê đất trả tiền thuê đất một lần có các quyền và lợi ích sau đây:
(1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
(2) Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
(3) Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
(4) Đầu tư vào quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và hợp tác với các công ty có vốn nước ngoài khác trong sản xuất và vận hành.
b) Quyền trả tiền thuê đất hàng năm
Điều 175 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định: Người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền và lợi ích sau đây:
(1) Khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thì người nhận chuyển nhượng được tiếp tục thuê đất theo quy định của pháp luật.
(2) Thế chấp tài sản gắn liền với đất.
(3) Góp vốn tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định trên, người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quyền của người sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chuyển nhượng, thế chấp và đầu tư chỉ giới hạn ở tài sản gắn liền với mặt đất; các ngân hàng Việt Nam thường không chấp nhận đơn xin vay thế chấp từ những người sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm.
IV. Phân loại sử dụng đất ở Việt Nam
1. Phân loại đất Việt Nam
Điều 10 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định: theo mục đích sử dụng, đất đai ở Việt Nam được chia thành:
– Đất nông nghiệp;
– Đất phi nông nghiệp;
– Ba loại đất chưa sử dụng.
2. Chính phủ Việt Nam quyết định việc phân loại đất (mục đích sử dụng)
Điều 14 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định: Nhà nước sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quyết định mục đích sử dụng đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất .
C. Nguồn gốc, thời hạn và điều kiện nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam
I. Nguồn gốc quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Quyền sử dụng đất Việt Nam do nhà nước ban hành
Điều 17 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo hình thức sau:
1. Quyết định giao quyền sử dụng đất và thu hoặc không thu tiền sử dụng đất.
2. Chấp nhận người sử dụng đất trả tiền thuê đất theo năm hoặc trả một lần.
3. Công nhận quyền sử dụng đất.
Điều 53 “Luật đất đai” của Việt Nam quy định: Cơ quan nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất đang sử dụng cho người khác theo quy định của pháp luật.
II.Thời hạn quyền sử dụng đất ở Việt Nam
“Luật Đất đai” của Việt Nam quy định thời hạn cho thuê đất của Chính phủ Việt Nam là 50 năm (trong trường hợp đặc biệt là 70 năm).
D. Nhà đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?
I. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài được cấp quyền sử dụng đất công nghiệp tại Việt Nam
Theo Điều 183 “Luật Đất đai” Việt Nam, nếu nhà đầu tư nước ngoài muốn nhận được quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì trước hết họ phải có dự án đầu tư và bắt buộc thành lập doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, bản thân nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp nhận được quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn nước ngoài có thể là công ty con độc lập hoặc công ty liên doanh, hình thức cụ thể của doanh nghiệp FDI do các nhà đầu tư tự quyết định.
II.Doanh nghiệp FDI được nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam thông qua các hình thức sau:
1. Thuê đất từ nhà nước
Các công ty trong và ngoài nước tại Việt Nam đều có thể thuê đất từ nhà nước dựa trên nhu cầu của các dự án đầu tư như nông nghiệp, thương mại và sản xuất.
2. Mua, cho thuê lại quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất khác
Mua, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ sở hữu quyền sử dụng đất, bao gồm mua, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác. Đây là phương pháp đơn giản, trực tiếp và hiệu quả, bao gồm:
- Phương thức nộp tiền sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng đất (tiền thuê đất trả hàng năm hoặc trả một lần) đối với quyền sử dụng đất có được thông qua mua bán, cho thuê lại phải thống nhất với bên chuyển nhượng và bên thuê lại.
- Nếu mua hoặc thuê lại quyền sử dụng đất từ các chủ đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao cũng có thể phải trả một số phí như phí cơ sở hạ tầng, phí quản lý …
Việc mua nói trên chỉ phương thức quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất và toàn bộ thời gian đứng tên; cho thuê lại chỉ phương thức nhận một phần đất hoặc quyền sử dụng đất trong thời hạn một phần mà không làm thay đổi người giữ quyền sử dụng đất ban đầu.
3. Nhận quyền sử dụng đất thông qua góp vốn
Điều 174 “Luật Đất đai” Việt Nam quy định quyền sử dụng đất trả tiền thuê một lần có thể được đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể có được quyền sử dụng đất bằng cách cùng đầu tư thành lập công ty mới với các doanh nghiệp Việt Nam đang sở hữu quyền sử dụng đất.
4. Từ việc mua lại cổ phần của công ty Việt Nam hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, từ đó gián tiếp có được quyền sử dụng đất của công ty Việt Nam.
5. Những cách khác
Ngoài 4 cách trên, quyền sử dụng đất còn có thể có được thông qua trao đổi, đấu giá…
E. Quy trình cấp quyền sử dụng đất công nghiệp cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam
I. Quy định về mua bán, chuyển nhượng và đầu tư đất công nghiệp của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam
Để thành lập nhà máy tại Việt Nam, nhà đầu tư có hai kênh bán đất công nghiệp, bạn cần hiểu:
1.Mua đất công nghiệp
- Liên hệ trực tiếp với ban quản lý khu công nghiệp
- Liên hệ và đề xuất thông qua công ty bất động sản chính thức tại địa phương
2.Thuê nhà xưởng hiện có
Việc cho thuê nhà xưởng chủ yếu dựa trên những thông tin đa dạng nhất từ các công ty bất động sản địa phương. Tuy nhiên, cũng cần nhờ luật sư xác nhận để làm rõ những hạn chế liên quan nhằm tránh những rủi ro không đáng có mà các công ty môi giới bất động sản không đề cập tới.
II. Quy trình cấp quyền sử dụng đất công nghiệp tại Việt Nam
Mục đích sử dụng đất, phương thức thu hồi đất và thủ tục nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam khác nhau. Dưới đây chúng tôi giới thiệu quy trình chung để có được quyền sử dụng đất công nghiệp ở Việt Nam, có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cách khác để có được quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1. Khảo sát đất công nghiệp, lựa chọn khu đất mục tiêu
2. Ký hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và đặt cọc
3. Ủy thác cho đơn vị chuyên môn tiến hành thẩm định mục tiêu và vùng đất mục tiêu
4. Xin cấp giấy phép đầu tư và đăng ký kinh doanh. Mở tài khoản.
5. Ký hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất chính thức. Thanh toán theo tiến độ.
a) Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại tiền thanh toán và phương thức thanh toán
b) Xác định ai sẽ chịu trách nhiệm về thuế, phí trong quá trình chuyển nhượng và cách thức nộp các khoản thuế, phí đó.
c) Xác định các vấn đề liên quan đến thành lập doanh nghiệp FDI
d) Xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thông tin liên quan, thời điểm chuyển nhượng đất, thủ tục bàn giao đất.
e) Xác định quyền, nghĩa vụ của các bên và nội dung trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng.
f) Xác định tòa án hoặc tổ chức trọng tài giải quyết tranh chấp. Bạn có thể lựa chọn tòa án Trung Quốc, tổ chức trọng tài Trung Quốc hoặc tổ chức trọng tài Hồng Kông, Singapore và tổ chức trọng tài Việt Nam để giải quyết tranh chấp giữa các bên.
g) Xác định các điều khoản khác của hợp đồng.
6. Giao đất
7. Xin phép quyền sử dụng đất, bảo vệ môi trường, giấy phép xây dựng
8. Nhà máy và đi vào sản xuất
G. Quy trình xin phép thành lập văn phòng cho doanh nghiệp FDI
Doanh nghiệp FDI cần làm gì để có được quyền sử dụng đất để hoạt động?
– Khi nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp FDI cần nộp hợp đồng thuê văn phòng/đất. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp cần phải tìm trước văn phòng/đất phù hợp.
– Doanh nghiệp FDI có thể thông qua hai cách sau để nhận được quyền sử dụng đất:
a) Thuê đất của Nhà nước hoặc của bên cho thuê khác được Nhà nước cấp giấy phép:
– Nếu doanh nghiệp FDI thuê đất trực tiếp từ Nhà nước, họ có thể chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả một lần. Nếu trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp FDI chỉ được quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất chứ không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp.
– Ngược lại, nếu trả tiền thuê một lần, doanh nghiệp có vốn nước ngoài có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại (chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn nước ngoài tham gia phát triển bất động sản), tặng cho, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất. Nếu đất được thuê từ bên cho thuê khác được Nhà nước cấp phép, doanh nghiệp FDI được cho thuê lại đất trong khu công nghiệp chỉ với mục đích thuê cho các tổ chức trong nước hoặc nước ngoài kinh doanh cho thuê lại để phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.
b) Chấp nhận đối tác Việt Nam trong liên doanh dùng quyền sử dụng đất để gia nhập cổ đông:
Pháp luật hiện hành quy định trong các trường hợp sau, đối tác Việt Nam trong liên doanh được dùng quyền sử dụng đất để gia nhập cổ đông;
– Nhận đất theo hệ thống phân phối và nộp hết tiền sử dụng đất;
– Nhận đất theo hình thức thuê đất, bao gồm cả quyền sử dụng đất do tổ chức khác chuyển nhượng và nộp hết tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.
– Pháp luật hiện hành quy định thời hạn thuê tùy thuộc vào thời hạn của trường hợp đầu tư nhưng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặc thù thời hạn thuê có thể kéo dài lên tới 70 năm. Sau khi hết hạn, nếu bên thuê có ý định tiếp tục sử dụng đất thì có thể gia hạn thời hạn thuê.
– Theo quy định hiện hành, bên thuê phải ký hợp đồng với bên cho thuê để chứng minh quyền sử dụng đất thuê của doanh nghiệp FDI. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng bởi công chứng viên hoặc Ủy ban quản lý khu công nghiệp nơi có đất.
Nếu bạn quan tâm đến Bất động sản Việt Nam hoặc đầu tư vào Việt Nam, chúng tôi là đối tác lý tưởng.
Với chuyên môn trong lĩnh vực khu công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và khu công nghiệp Hà Nội, chúng tôi cam kết mang đến những cơ hội đầu tư hấp dẫn. Hãy liên hệ ngay để chúng tôi có thể hỗ trợ bạn đạt được mục tiêu kinh doanh của mình.
Bất động sản Việt Nam Blue Ocean Realty
✓ Fanpage: blueoceanrealtyvn
✓ Youtube: BlueOceanRealty và @batdongsanbor
✓ Instagram: blueoceanrealtyvn
✓ Tiktok: @bortintuc
✓ Hotline/ Zalo: 088 808 9696
